民间借贷,多方努力

作者:betway必威安卓版下载

张家口崇礼金世界商业步行街项目,尽管部分楼盘已收房多年,但一层、二层的商铺客流量仍然人流稀疏,街道冷清,甚至很多商铺大门紧锁,尚未装修。透过一些商铺的玻璃大门可以看到,室内早已布满了灰尘。而一些已开业的店铺,生意萧条,门可罗雀。还有部分楼盘,烂尾后萧瑟的矗立在那儿。一些还未收房而自行入住的购房户,为增添喜气,在门口插立了数根彩旗。不过,无论是已收房多年的楼盘,还是部分烂尾楼,其消防设施均形同虚设。

betway必威安卓版下载 1

金世界商业步行街项目位于张家口崇礼区的商贸新区。据中国房地产报记者了解,该项目是张家口市崇礼区政府早在2010年的招商引资项目,由河南省鹤壁市鼎盛房地产开发有限公司开发。

外海中央花园小区,三期车库8个月多还未建完。齐鲁晚报·齐鲁壹点见习记者 任玉停 摄

该项目因“售后返租”,早在2014年曾被媒体关注。有媒体报道称,该项目借助张家口市申办2022年冬奥会的契机推出了603套度假洋房、精装修酒店式公寓,均价8500元/平方米。“以一套总价50万元的房子为例,每年就能收回6万元的租金,第一期合同为期三年,每年许诺12%的回报率,三年后再和开发商签订协议,回报率将随行就市,但是等到举办冬奥会的时候回报率肯定比现在还高。”

外海中央花园、火炬东第、中国盒子……这些楼盘都是济南人所熟知的“烂尾楼”,近日,齐鲁晚报·齐鲁壹点记者探访发现,其中部分“烂尾楼”仍然没有明显进展,未见动工迹象;也有部分“烂尾楼”虽然已经复工,但工程推进缓慢。

不过,好景不长。中国房地产报记者了解到,开发商于2016年开始,停止支付租金。一时之间,金世界商业步行街的数百名购房业主纷纷闻风而起,从2016年停止支付租金至今,进行了一次次的维权行动。期间,鹤壁鼎盛房地产公司向当地的鹤壁市淇滨区法院提出了破产重整申请,法院已启动了该程序。金世界商业步行街的资金问题也才浮出水面。不少高额债权人也纷纷向法院提起民间借贷诉讼,一系列问题接踵而来。

车库复工8个多月

此外该项目,一房多卖,房源多重抵押,高额民间借贷等问题严重。

土还没有挖完

记者还了解到,开发商鼎盛房地产公司在河南鹤壁开发的华清苑项目和龙府盛帝项目,也因资金问题而处于风雨飘摇之中。两个地块的相关证照均面临着过期需要重新审批的问题。

一说起济南的“烂尾楼”,不少人都会想到坐落于经十路上的外海中央花园。按照开发商的承诺,小区二期应该于2016年10月30日交房,三期应该于2017年年底之前交房。由于开发商资金链断裂、经营管理等问题,导致二期、三期住宅烂尾,一千余户业主延期交房两年。

在启动破产程序中,尽管鼎盛房地产公司管理人向法院提出重整申请,并拟定了《破产重整计划草案》,但分析人士认为,该草案具有很多不明确和不确定性因素。

之后政府介入并主导外海项目复工,实行“破产重整司法程序”和“复工续建”双线并行的方法,2018年10月,山东吉邦置业有限公司入场进行复工,让苦等了两年的业主看到了一丝“曙光”。

目前,解决崇礼金世界步行街项目的后续问题,已经成为摆在张家口崇礼区和鹤壁市淇滨区两地政府的一道难题。记者于10月9日、10日,在崇礼当地进行了走访调查。但截至10月24日,崇礼区政府、鼎盛房地产公司均未予回应。

7月31日,齐鲁晚报·齐鲁壹点记者来到外海中央花园施工现场,发现二期十座高层建筑主体基本建设完毕,三期四座高层建筑主体二次结构也已出来,现场也有工作人员一直在进行施工。不过,业主代表们表示,施工进度其实并不快,他们不知道什么时候才能收到房。

**━━━━**

“三期的建筑楼复工了近一年,才建起二次结构。”外海中央花园三期业主代表刘华介绍,还有三期的车库,从2019年年初开始动工,如今土还没挖完。而按照施工方公布的进度表,三期地下车库计划挖土29轴,目前只挖了24轴,另外车库只有三分之一完成封顶,遇到雨天,雨水就会灌进车库。

betway必威安卓版下载,曾是政府招商引资项目

眼看着比外海项目开工晚的楼盘都已建成完善,而他们的“家”还只是个工地,业主们很着急。“现在我是一边还着房贷,一边交着房租,再拖下去真的受不了了。”刘华感叹道。

家住北京,并已退休多年的刘先生,在2014年,看到近年来北京周边的房价一路飙升,也决定向房产投资。

续建工程复杂

刘先生看好了距离北京二百余公里之外的张家口崇礼区。当时,刘先生认为,如果张家口崇礼能够申办冬奥成功,崇礼的房价一定会有升值空间。刘先生觉得房子即使不再升值,每年夏天在这儿避暑一段时间,也是不错的选择。刘先生经过实地考察后,按每平方米8000元左右的价格一下子全款购买了金世界商业步行街的多套商住房。按照销售人员的说法,“房子实施售后返租销售模式,每年返还12%的回报率。”

要处理遗留问题

让刘先生始料不及的是,一个当地政府招商引资,并手续齐全的项目,返还一年租金后,会突然因为资金不足而导致租金拒付,并且部分楼盘停工烂尾。

据了解,在外海置业进入破产重整程序之后,法院批准债务人实施复工续建,由破产管理人委托山东吉邦置业发展有限公司实施托管,负责项目二、三期的复工续建工作,为确保复工续建工作的推进,吉邦置业以借款形式提供前期复工建设资金,其复工建设资金和托管费用列入共益债务依法清偿。

“一个政府招商引资项目,并且大部分楼盘已经售完并回笼了资金,怎么一下子资金不足了呢?售楼款去了哪儿?”这让刘先生百思不得其解。租金拒付,购房款又退不了。由于部分房产开发商无法给办理房产证,房子也租不出去。这让刘先生一家一辈子的积蓄打了水漂。

“不能把外海项目与其他正常楼盘的施工进度相比。”吉邦置业的一卢姓负责人表示,外海项目的复工续建工程比较复杂,由于不是外海原股东出资复工,而且在吉邦置业实行托管前,外海项目已停工几年。“在这种情况下的复工,首先要界定好已完成的工程量,并对已经施工工程的质量进行检测,才能确定返修方案,还要与各总包方和分包方确定后续合同履行问题。”

因金世界步行街项目停工烂尾、拒付租金、没法办理房产证的不止刘先生一户。据业主估算,金世界步行街大约涉及业主400余户,大约600余套房。由于该项目无法办理按揭贷款,除了少部分人缴纳首付款分期办理,大部分业主为一次性缴纳全款。

“我们不单单面对的是一个烂尾的工程,还有很多遗留的问题。”该负责人说,比如之前三期的原总包方因能力不符合标准被强行清场,但它并没有抽走在济南市质监站的施工备案,导致三期新总包方的施工备案递不进去,从而导致三期无法获得夜晚施工许可证、塔吊施工许可证等多个施工许可证,对施工进度造成了一定的影响。“不过三周前,相关问题已经解决,我们正准备开展夜间施工,抢回工期。”

金世界步行街位于崇礼区商贸新区,占地大约60余亩,土地用途为商务金融用地,土地使用年限为40年。中国房地产报记者实地走访发现,该项目为8栋楼,每栋楼地上为4层,地下一层。据业主估算,每栋大约70~90户。部分楼盘为精装修。截至目前,2~8号楼已交付使用多年,但烂尾的1号楼依然萧瑟的矗立在一侧。

另外,该负责人表示,二期于今年7月份完成了单体验收,预计今年10月底完成综合验收并进入交付阶段,三期预计明年3月底完成单体验收,明年10月底完成综合验收并进入交付阶段。“我们会根据实际的施工进度调整验收时间,但只会早不会晚。”

刘先生告诉记者,租金拒付后,这些业主组织了多次维权。有的业主为了办理房产证,选择了仲裁程序。有的依法信访。一些民间融资借贷案,也随着鼎盛房地产开发公司的资金链断裂,而纷纷提起诉讼。“尽管一些业主该去的部门都去过了,到现在几年过去了,维权并没有实质性进展。”

对于车库施工时间过久的疑问,上述负责人也作出了回应,“之前的开发商为了卖房子,竟然没有先建车库,而是先起了楼,这是严重的施工顺序问题。”该负责人表示,之后他们又找了建筑设计院为建筑做了质量评估,并根据建筑设计院的测量报告不断调整施工方案,“车库刚开挖的时候,由于土壤湿度大,挖出来的全是泥水,挖土机没法把土铲起来,没办法只好先排水。”该负责人表示,车库挖土还余百分之二十的工作量,“但是车库的挖土工程和防水工程、钢筋扎固工程都是同时推进的,并不会因为一个工程进度缓慢影响其他工程。”

崇礼区的滑雪产业起步于1996年,如今成为了冬奥会的举办地。也因此,崇礼成了中国顶级滑雪度假胜地,从而让一个国家级贫困县就此脱贫。

破产重整草案未通过

公开信息显示,自从崇礼成为冬奥会雪上项目比赛主场地后,当地的房地产市场无论是住宅还是商业的发展速度都突飞猛进。目前,当地经营雪具租赁买卖业务的有上百家,而登记注册的酒店业已突破3位数,而是当地餐馆总数超过300家。

但不影响业主交房

2015年7月31日是崇礼房地产市场发展的一个关键时点,这一天北京联合张家口申办冬奥成功;2018年1月底张家口市调整行政区划崇礼“由县变区”正式成为张家口市区的一部分;作为“2022年北京冬奥会”的两项重要交通配套工程,京张高铁及支线崇礼铁路近日联调联试工作启动,京礼高速施工也已进入收官阶段,两条奥运干线将在2019年底正式通车。

让业主们担忧无法收房的原因,除了复工进度缓慢,还有就是7月3日举行的第二次债权人会议的失败。会议上,因部分债权人投票反对,会议未能通过《重整计划草案》,这意味着山东外海置业投资有限公司破产重组工作受阻,业主们离交房又远了一步。

据河北文化和旅游厅消息2019年春节假期7天河北省共接待游客2200.39万人次,实现旅游总收入139.82亿元,同比分别增长19.93%和25.4%。春节期间河北省冬季冰雪旅游市场升温明显。

“为了《草案》能通过,能拿到房子,在破产管理人的劝说下,我们放弃了索要延期交房违约金。“刘华说,大部分业主为了尽可能拿到房,愿意放弃本该属于自己的部分利益,但没想到他们的妥协换来的仍然是会议的失败。

崇礼区的房价,随着申办冬奥的成功和冰雪产业经济的发展,房价也一路飙升,由原来的每平方米3000元上升到了10000元,甚至每平方米12000元。

据了解,在对山东外海置业投资有限公司破产重整一案中,涉及的债权方除了购房业主,还有建筑施工单位、抵押贷款银行等多个债权方。而由破产管理人提交的《重整计划草案》,就是对各债权方的债权调整及清偿方案进行了确定,“可能其他债权方对于《草案》中确定的自己获得的清偿金额并不满意,所以投了反对票。“刘华说道。

如今,总人口不到3万人的崇礼小城,许多在售楼盘价格每平方米都在万元以上。

记者联系到山东外海置业投资有限公司破产管理人,管理人称,根据《企业破产法》第八十七条,管理人可以同未通过的表决组商议再表决一次,但双方协商的结果不得损害其他表决组的利益。“第二次债权人会议结束后,我们也是积极在与投反对票的债权方进行沟通,开展二次表决。“管理人表示,有关二次表决的时间和表决方式,暂时还未确定。

随着来此旅游体验冬奥场地滑雪的人蜂拥而来,当地的楼盘也是不断拔地而起,从北京驾车开到崇礼,沿着高速公里林立各种楼盘广告,在崇礼县的主要街道两侧除了各种关于冬奥会的宣传也同样楼盘广告密集。

随后记者又联系到槐荫区腊山河街道办事处政法科,政法科的工作人员表示,《重整计划草案》未通过也不会影响到业主交房,“按照正常的法律手续,先走完破产重整司法程序,才能进行复工建设,但是外海项目是破产重整和复工续建两条线并行,也就是说民生问题走到了司法程序的前面,这样做就是为了实现业主交房的目标。”

记者在当地走访时,有业主反映,在金世界步行街项目上,有不少国家体委的人和崇礼区当地官员,也纷纷解囊购买。“在这些人看来,冬奥的成功申办,房子一定会有升值空间。这些人群购买的主要是2号楼。”有业主告诉记者。

不少开始复工

记者查询发现,开发商鼎盛房地产公司资金链断裂后,引发司法诉讼达100余起。多是房屋买卖合同纠纷、民间借贷纠纷,以及金融借贷纠纷。而这些借贷纠纷中,多发生在张家口崇礼和河南鹤壁市两地。

不确定因素仍很多

记者在崇礼走访了一位民间借贷债权人田先生。他于2016年借给开发商鼎盛房地产公司130万元,并以金世界步行街的部分房子作抵押,合同到期后,鼎盛房地产公司却未能按约还款。田先生后来才发现,被抵押的房子早已被重复抵押。尽管起诉到了法院,至今已患重病的田先生,也未能要回一分钱。

记者走访发现,类似外海中央花园的情况还有很多,济南不少“烂尾楼”近两年来陆续开始复工。但因涉及历史遗留问题,工程进展缓慢,未来具有太多不确定因素。

被一房重复抵押的不只是田先生。很多业主发现,自己的房子早已被鼎盛房地产公司抵押出去了。把房产抵押给银行后,再向民间借贷的债权人重复性抵押。据业主统计,凡是没有办理房产证的房子均被开发商作了抵押。

1日上午,齐鲁晚报·齐鲁壹点记者来到位于燕子山路15号的中国盒子小区,小区的东门已经安装了车辆门禁杆,不过小区入住的业主并不多,正值上班高峰期,楼里零星走出一两位年轻人。

记者走访发现,部分业主至今没有办理房产证,有业主到不动产登记中心询问,得到的答复是:一种情况是房产被抵押,二种情况是开发商鼎盛房地产公司没有向税务部门完税,导致这些业主没法办理房产证。

据小区保安介绍,目前小区住的都是一些租房的年轻人,集中住在1号楼、2号楼和3号楼,其他楼基本上没人住,门口临街的部分商铺都已经出租或变卖了。

租金拒付、1号楼停工烂尾,让许多业主组织了多次维权。期间,鼎盛房地产公司法人王龙泽向河南鹤壁市淇滨区法院提出了破产申请,淇滨区法院并于2018年2月启动了破产程序。

中国盒子是山东大舜天成置业有限公司2006年11月进行开工建设。济南市解决城市建设遗留问题领导小组联合办公室的资料显示,2006年施工时,山东大舜天成置业有限公司手续齐全,但同年11月与燕山集团产生土地纠纷,施工被迫中断。2009年4月,山东大舜天成置业有限公司在未重新办理规划、建设等许可手续的情况下复工。

**━━━━**

后来,山东大舜天成置业有限公司资金短缺、手续不全,小区的电、水及暖气都没通上,相应的市政配套设施不完善,未通过竣工验收,小区9栋楼也就此搁置,成了烂尾楼。

破产重整或成无源之水

目前,经过各方努力,小区各项配套工程正在进行。近日,小区的电力电缆已铺设完毕,这对于业主来说,无疑是意义重大的。不过,对于未来其他配套设备的完善,目前小区仍面临着费用不足的情况。未来仍有很多不确定因素。

破产程序启动后,鼎盛房地产公司法人王龙泽于2019年6月以“公司尚有未出售的房屋,尚未开发的土地等市场价值较高的资产。”为提高破产清偿率,向鹤壁市淇滨区法院提出重整申请,并获得裁定通过。

再如,火炬东第小区是唐冶片区第一块招拍挂的土地,也是第一个五证齐全的房地产开发项目。早在2007年就已经动工,2008年开盘。楼盘一共三期,包括高层、花园洋房和联排别墅,但因资金链断裂,而导致项目烂尾。

债权人会议资料显示,鼎盛房地产公司目前拥有的主要财产位于鹤壁市淇滨区两块土地。一块为华清苑地块,占地约40亩。一块为龙府盛帝地块,占地约59亩。这两块地并具有相关证照,但这些证照均面临着过期需要重新办理申请审批问题。除此之外,在张家口崇礼的金世界步行街项目,尚有119套房屋尚未出售,包括底商和公寓。

齐鲁晚报·齐鲁壹点记者了解到2017年火炬东第小区复工。

重整申请获得淇滨区法院裁定通过后,鼎盛房地产公司管理人拟定了《破产重整计划草案》,该草案重整经营方案主要为启动上述位于鹤壁市淇滨区华清苑地块的复工续建工程,并加大龙府盛帝地块、华清苑项目的销售力度。

该草案中表述“启动龙府盛苑项目和华清苑项目的复工续建工程需要前期投入资金约6000万元。目前就复工续建及资金使用等问题已与代建公司达成合作意向,由代建公司承担上述两个项目后续资金的投入,预计约1.7亿元。”

不过,有业主以及鹤壁方面相关人士告诉记者,上述华清苑和龙府盛帝两个项目,购房户早在多年前就已交纳了定金或首付款,但多年以来,一直没有开发。

针对上述《破产重整计划草案》,有知情人士分析认为,这份草案并未明确代建公司名称、资质,资金来源,资金的有与无作出说明;是否有金融机构出示的信誉度评级证明,该公司的在建项目清单,在建项目成本、资金预算;成本和在建项目资金管控计划等关键性分析报告。代建资金一旦出现收支不抵,项目很有可能会再次上演崇礼金世界步行街项目一样的烂尾工程。该人士认为,这份重整方案的核心内容未经严谨、科学、充分、多方的可行性论证。资金才是最大的难题,资金来源没有充分的保障,一切重整计划都会显得苍白无力。

上述人士还认为,鼎盛房地产公司向金融机构申请借贷的可能性很小,因为鼎盛房地产公司属于破产企业重整,该企业不会从金融机构的黑名单被很快移除,没有哪个金融机构或政府会为之融资或担保。更致命的理由是,破产重整企业没有重整目标实现的确定性。也看不到重整企业实现目标后企业的方向在哪儿,所以鼎盛房地产公司能获得持续有保障资金的可能性微乎其微。该《破产重整计划草案》无非是无源之水。

记者通过工商信息系统查询,鼎盛房地产公司原注册资本为800万元,股东为栗政有和王桂香。后经历多次变更,栗政有隐退,并成为隐形老板,法人变更成了王龙泽,而注册资本变更成了5000万元。据了解,该公司为家族式企业,真正老板是栗政有。“90后”的王龙泽,是栗政有妻子王桂香的侄子。

记者梳理发现,在栗政有编织的众多家族企业中,很难发现栗政有的身影。不过,鹤壁当地知情人士告诉记者,栗政有“隐形操纵”的众多家族企业中,多是其亲戚担任公司法人或股东。如王龙泽、阎某、栗某有、齐某贵等都是栗政有的亲戚。而实体企业有朝歌老酒、搅拌站、多家建筑公司和金穗实业等。

记者从上述草案中还发现,鼎盛房地产公司的资产,除了上述龙府盛苑项目和华清苑项目两个地块之外,尚有约4.2亿元的资产,而负债情况,截至目前的审计结果显示达7亿元之多,资产负债率达172.12%。

**━━━━**

项目背后的神秘债权人

在金世界步行街项目的整个开发过程中,无论是“售后返租”销售模式,还是开发商的民间借贷,都无不凸显了该项目运转的资金吃力。

记者梳理资产申报汇总清单发现,在多达7亿多元的负债中,主要有工程款、购房首付款、金融借贷和民间借贷、其他类普通债权、税款、和特别类债务。在民间借贷中,少则几十万元、几百万元,多则数千万元,甚至将近1亿元。而在特别类债务中,多为数千万元。记者在崇礼区走访期间了解到,用于该项目的民间借贷,利息有的高达3.6分。

而业主提供的两位债权人于瑞昌和李东生令人蹊跷。记者并未从资产申报汇总清单中发现上述两位债权人名字。记者致电鼎盛房地产公司管理人,回复“名单中的确没有于瑞昌的名字,是否属于遗漏?尚不能确定。至于债权人李东生,我们已多次通知他,李东生根本不申报债权。”

不过,记者通过相关渠道发现,于瑞昌曾于2017年向鹤壁市淇滨区法院对鼎盛房地产公司和栗政有提起诉讼,该案并曾向崇礼区不动产交易中心提出协助执行通知,要求崇礼方面查封金世界步行街1号楼1单元的两套房产,5号楼01—28号房产28套,以及5号楼3曾的15套房产。而到了2018年9月,于瑞昌又作出撤诉处理。该案由显示为房屋买卖合同纠纷。

而债权人李东生,曾于2017年以民间借贷纠纷向张家口崇礼区法院提起诉讼,诉讼标的达1400余万元。

记者还从多方了解到,在金世界步行街项目60余亩的地块中,除了上述8栋楼之外,另有一栋被称之为9号楼的地位,开发商鼎盛房地产公司交由李东生自己开发和销售。据了解,李东生为崇礼本地人,人称“二哥”。

记者在崇礼当地走访时,有坊间传言,鼎盛房地产公司崇礼分公司的法定负责人齐新贵和实际负责人栗瑞有曾被崇礼一当地人实际架空。而李东生曾被任命为鼎盛房地产公司崇礼分公司的总经理。10月17日,中国房地产报记者致电栗瑞有,被告知“我已退出那个项目两年多了,不再负责了。”随即挂断了电话。

截至目前,记者几次致电栗政有,其手机一直处于关机状态。

就金世界步行街项目,是崇礼区政府哪个部门招商引资的?在招商引资工作中,崇礼区政府是否设计有严格的准入制度或门槛?房企被招商引资进驻崇礼的条件是什么?金世界步行街商住项目的开发资金如何监管?该项目的后续问题如何解决?是否已有解决方案等一系列问题,中国房地产报记者于10月17日致函崇礼区政府,截至发稿,未收到任何回应。

(此文刊于中国房地产报10月28日03版 责任编辑 徐妍)

关键词阅读:金世界 崇礼 烂尾 返租

本文由betway必威安卓版下载发布,转载请注明来源

关键词: