地产圈现高管,长三角区域企业最高频

作者:betway必威安卓版下载

10月17日,正荣地产原行政总裁王本龙被曝出离职,消息人士称其可能加盟温州房企华鸿嘉信;同日,奥山控股原副总裁谈铭恒被曝加盟祥生地产;鸿坤集团原总裁袁春加盟南京房企弘阳地产;新力集团总裁兼首席财务官王炎去职……同一天,行业内集中曝出多起高管人事变动,在业界引起不小的震动。

原标题:房企“找钱难” 地产圈现高管“离职潮”

虽然地产行业人事变动已成为常态,但集中曝光的高管变动信息仍然引起行业的关注。在出现变动的高管职位中,既有总裁、副总裁,同时,营销、财务官依然是最“善变”的职务。其中,新加盟祥生地产的谈铭恒以及新力地产首席财务官王炎均与财务条线相关,而加盟弘阳地产的袁春则被传将负责营销相关业务。

克而瑞研究中心报告数据显示,前9个月,房企新增债券类融资成本7.03%,其中境外债券融资成本8.08%,较2018年全年增长0.86个百分点。其中9月融资成本6.47%,环比上升0.76个百分点。

从地区分布上来看,此次集中出现变动的房企多为长三角区域内房企,尤其是弘阳地产、新力地产、奥山控股、祥生地产等均为近期将总部搬迁至上海的房企,对此,上海中原地产市场分析师卢文曦认为,随着总部搬至上海,公司发展要迅速进入状态,招揽人才必不可少,所以这类企业的人事变动较为频繁,企业本身也会更积极从其他企业挖角人才。

值得注意的是,近两年,房企的高管变动也愈加频繁。Wind数据显示,2018年全年,仅A股上市房企的离职高管就多达101位。到了2019年,这项数据继续攀升,5月还未过完时,离职的上市房企高管已达75位。

一位闽系房企营销总向中国房地产报记者表示,随着行业进入深度调整期,企业和个人都面临重大转折。“有的企业在放缓,有的企业还想冲;有的高管善于拼内功,也有的高管善于打冲锋。有的跟得上变局,也有的还在混日子。集中跳槽是这个行业大系统里面,企业和个人再次相互匹配的一次过程。”

58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《华夏时报》记者采访时表示,房企高管离职有一部分原因是资金压力导致,在融资难的背景下,即便是有着极大人脉资源的众多房企财务高管,也未必能够快速缓解企业的资金压力,甚至面临扩张加速之下又有大量到期债务,重压之下也唯有离职。

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房企偿债压力大

市场压力是主因

克而瑞数据显示,前9个月房企新增债券类融资成本7.03%,较2018年全年上升0.50个百分点。其中,境外债券融资成本达8.08%,较于2018年全年增长0.86个百分点,房企融资成本上升。

2019年截至目前,房企高管变动案例已超过110例,数量上已超过去年全年。

随着行业集中度不断提高,房地产企业为了进一步促进规模增长,依然需要大量的资金支持,使得整体负债规模持续加大,而有息负债关联着利息以及更高的负债成本,对于房企来说意味着更大的偿债压力。

在中国房地产报记者的采访中,不止一名房企高管将行业内频繁的人事变动与市场压力相关联。德信地产一名高管认为,近期的高管人事变动是多种原因导致。“对行业未来的认知和市场压力是主要原因,还有一些可能是自身有了一定积累后想换环境或者有创业打算。”该高管表示。

据诸葛找房统计,2019年上半年上市房企的有息负债规模榜单中,80家房企有71家超过100亿。有息负债规模TOP20房企均超过了1000亿,总计达到42159.75亿元,占80家上市房企总有息负债的63.73%;而有息负债规模TOP10房企总计达到29587.33亿元,占80家上市房企总有息负债的44.73%。

虽然这些高管离职的真实原因有待考证,但高管人事动荡加剧与目前行业下行压力呈正相关。业绩压力成为职业经理人频繁跳槽的最直接因素。此次涉及高管变动的几家房企如正荣地产,其前三季度完成销售额950亿元,距离其年度销售目标1300亿元还有约350亿元缺口,这意味着在四季度,正荣地产每月的平均销售额须近120亿元才能如期完成目标;弘阳地产前三季度的目标完成率与正荣相近,其前三季度销售额约为442亿元,完成其年度目标600亿元的约73.6%;新力地产和祥生地产前三季度目标完成情况也不甚理想。

平安证券研报显示,2019年为房企偿债高峰期,楼市逐步回归平稳情形下,预计房企融资态度将持续积极。报告指出,近期行业资金面持续收紧,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,部分偿债压力较大房企或面临资金链断裂风险。

“现在行业下行,职业经理人压力很大,老板期望高,完不成业绩就走人是很正常的现象。”一位地产从业人员向中国房地产报记者透露。

销售回款压力增加

此前,在房地产行业高速发展时期,企业将规模发展放在第一位,而现在企业发展不仅要规模还要质量。“房企对人才的要求比以前更高了。”前述闽系房企营销总说:“过往土地红利不再,企业盈利堪忧,高财务杠杆驱动的高规模诉求无以为继,这种形势下,后续会出现一批企业做不下去,只有控制财务风险,夯实产品品质和经营内功,才能博取一线生机,因此房企对人才的要求也更高。企业家和经理人正处于一个普遍焦虑的状态。”

融资受限,房企债务普遍密集到期,为保证现金流安全,加快销售回款成“救命稻草”。刚刚过去的“金九”和即将过去的“银十”,大多数房企通过“以价换量”的方法促进回款,其中龙头房企尤甚,恒大、碧桂园、融创9月销售均超600亿,恒大更超过了800亿,创下历史新高。

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不过,相比往年,今年的9、10月楼市仍不能称“盛景”,接下来的四季度,房企还得加把劲,不然销售目标完成率都有问题。

长三角多房企正处于发力期

诸葛找房表示,2019年上半年房企面临更重的债务压力,多数房企为缓解资金压力或加快去库存或减缓规模扩张主动去杠杆降负债,而中小房企要面对更多困难。

从近期集中发生的几例高管人事变动来看,长三角的企业人才流动较为频繁。已曝出的几家有高管变动的房企基本上聚集于长三角,有的总部位于长三角,有的发迹于长三角。

高管离职数量攀升

上述闽系房企营销总也认为,目前对于规模不大的企业来说,先要把规模冲到一定体量,否则将进入不了主流行列。正是在这样的背景下,长三角区域内的房企近两年开始发力追赶,其中较为明显的即是纷纷搬迁总部至上海,比如新力、祥生、奥山均是近期将总部迁至上海的典型房企。

房企高管离职往往是业内关注的热点话题。近两年,房企的高管变动愈加频繁。Wind 数据显示,2018 年全年,仅 A 股上市房企的离职高管就多达 101 位。到了 2019 年,这项数据继续攀升,5 月还未过完时,离职的上市房企高管已达 75 位。

“随着房企搬至上海,后续发展则需要匹配相应的人才,这就导致这类型房企人才流动较频繁。”卢文曦表示。从企业自身发展来看,这些企业或有冲击千亿、或有上市谋求发展的雄心壮志。

而近期房企高管离职的名单也是越拉越长,其中包括碧桂园集团副总裁刘森峰、正荣集团行政总裁王本龙、新力集团副总裁兼首席财务官王炎、鸿坤集团总裁袁春、奥山控股副总裁谈铭恒……他们都出现在最新一批的人事调整名单之中。

以弘阳地产为例,这家发迹于南京的房企于2018年登陆港股资本市场,随后其制定了2020年冲击千亿规模的目标,且从弘阳地产上半年发展来看,其商业和住宅双轮驱动的发展战略也颇显成效。根据目前曝出的消息,此次鸿坤集团原总裁袁春加盟弘阳地产将有可能负责营销业务,而这也正说明完成上市后的弘阳地产急需要引进高质量运营类人才以匹配其上市后的高速发展。

正荣集团对《华夏时报》记者表示,回顾王本龙在正荣的5年,正是正荣地产从一个区域房企成长为全国性房企不断进击的五年。其间正荣地产先后完成了全国化、上市,以及销售规模跨千亿等重大事件。而王本龙下一步去向未定,很可能将休息一段时间,陪伴家人。

10月23日,新力控股通过港交所聆讯,而就在几天前,新力集团总裁兼首席财务官王炎才去职。根据中国房地产报记者的了解,一般财务官擅长的领域有所不同,有的财务官擅长财务报表,有的则擅长资本运作。一位上市房企首席财务官向中国房地产报记者表示,很多企业在上市过程中财务官频繁更换,这主要是因为在上市过程中,财务官主要负责调整财务报表,但其对资本市场可能并不熟悉,所以在这种情况下,企业上市之后便会主动更换财务官。

近期有媒体称,袁春将加盟弘阳地产,分管营销工作。截至截稿,记者尚未得到弘阳地产确认。

另一家浙江房企祥生地产近期也挖来一员财务悍将谈铭恒。据了解,谈铭恒拥有丰富的企业上市经验和资本经历,虽然祥生地产目前并未透露上市计划,但预计谈铭恒的加入将对助力祥生完善融资渠道,梳理更高效的财务和资本结构,为其上市奠定良好的财务和资本基础。

10月17日传出消息,奥山控股原副总裁兼融资管理中心总经理谈铭恒已入职祥生地产,担任公司副总裁。值得注意的是,祥生地产在9月初刚刚宣布启动上海总部。观点指数公布的数据显示,其于2018年的销售规模已经超过了千亿,为1070.6亿元。而不难发现,在2018年销售规模超过千亿的32家地产商里,祥生地产是唯一一家没有上市的房企。

前述接受采访的德信高管表示:“兼顾成长性和稳健性的企业可能是高管离职的选择方向,不乏一些高管会选择增量和存量运营兼顾的企业,比如产业文化相结合的企业等。“

祥生地产在此时段引入资本运作熟手谈铭恒加盟,业内纷纷猜测其有意为IPO铺路。

(此文刊于中国房地产报10月28日05版 责任编辑 徐妍)

财经评论员严跃进对《华夏时报》记者表示,房地产分管营销的高管离职,从某种情况上来讲和行情有关,房屋销售不好使其业绩情况不好,压力较大。

关键词阅读:跳槽 房企 高管

张波认为,房企高管离职的原因不外乎三类,一类是销售目标问题导致,尤其是急于规模化扩张的中型房企,往往对销售目标有着较高预期,部分房企的业绩目标难以达成,高管离职也就在所难免。第二类是资金压力导致,在融资难的背景下,即便是有着极大人脉资源的财务高管,也未必能够快速缓解企业的资金压力,甚至面临扩张加速之下又有大量到期债务,重压之下也唯有离职。第三类是企业文化不相融,为了达成目标,不少房企选择用重金来挖其他品牌房企的优秀高管,但同时会带来不同公司文化的直接冲突,矛盾激化有时甚至会导致高管带领大量核心人员离职情况。

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