8月全国房地产企业拿地排行榜,拿地其实很难

作者:betway必威安卓版下载

“拿地不易,盈利不易,转型更不易,房企从来没有像今天这样焦虑过。”11月第一周,在一场房地产公司董事长、总裁参加的会议上,旭辉集团董事长林中这样说。

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中国房地产报记者发现,很多高杠杆房企都在悄悄收缩战线。旭辉集团今年前10个月新增土地价值同比下降了39%;正荣集团新增土地价值同比下滑43%。从拿地金额来看,碧桂园、万科、融创、保利占据榜单前四位,但与去年同期的拿地数据相比,无论是拿地金额还是面积,无一不在下滑。

伴随房地产市场调控的深入,房企拿地回归理性,行业进入精细化竞争阶段。与此同时,作为房企的“粮仓”,房企土地储备规模与结构对业绩的影响持续加大。在此背景下,中指研究院对房企拿地情况进行研究,关注房企在土地一二级市场拿地的最新动态与热点,为研判行业趋势提...

从全国范围来看,根据国家统计局最新数据,1~10月份,房地产开发企业土地购置面积18383万平方米,同比下降16.3%;土地成交价款9921亿元,下降15.2%。

伴随房地产市场调控的深入,房企拿地回归理性,行业进入精细化竞争阶段。与此同时,作为房企的“粮仓”,房企土地储备规模与结构对业绩的影响持续加大。在此背景下,中指研究院对房企拿地情况进行研究,关注房企在土地一二级市场拿地的最新动态与热点,为研判行业趋势提供参考。

对这一态势,经济学者宋鸿兵置评道,全国房企之所以没有像历次地产周期一样“逆周期拿地”的原因,一方面是房产销售回款减少,同时房企融资渠道被收紧,融资成本上升,房企囊中羞涩,逆势拿地有心无力;另一方面是房地产市场预期转向,购房群体观望情绪加剧,房企也对市场未来走势趋向悲观,因此投资偏向保守。

从拿地金额来看,万科、碧桂园、融创占据榜单前三位。万科在1-8月累计拿地1260亿元,占据拿地榜榜首; 碧桂园保持拿地优势,以总额1140亿元占据榜单第二位; 融创的1-8月拿地总额达744亿元,位于榜单第三位。 TOP10企业1-8月拿地总额7089亿元,占TOP100企业的35.9%; TOP30企业1-8月拿地总额12686亿元,占TOP100企业的64.3%,龙头房企获取土地资源优势不减,行业集中度明显。 1-8月,TOP10企业拿地门槛为411亿元。 8月,万科拿地态度积极,单月拿地金额超120亿元,本月在嘉兴以总权益金额18.5亿元获取2宗地块,在昆明、太原、天津、大连的权益拿地金额均超10亿元。

但逆势之下,仍不乏激进者。今年突然杀出的黑马房企大华集团,前10个月新增土地价值同比增幅达225%;急于赴港上市的金辉集团,新增土地价值同比增长168%;还有3年来一直在负重狂奔的弘阳地产,新增土地价值增幅达92.8%。

土拍市场持续回暖,8月房企拿地保持积极。土地市场自2019年3月后,逐渐回暖。 8月房企的拿地态度基本延续上月的积极态势,保利拿地发力,8月的拿地金额达92.5亿元。 此外,绿地以31.5亿元、100%权益获取长沙一宗地块; 保利以27.3亿元、50%权益获取佛山一宗地块; 华润置地于南通取得一宗住宅用地,拿地金额22.3亿元、权益100%。

金辉集团高级副总裁黄俊泉表示,目前金辉的土地储备虽已足够支撑千亿目标,但是董事长要求在2019年完成400亿元的土地投资额。

从拿地面积来看,碧桂园、绿地、万科拿地面积位列前三。2019年1-8月,碧桂园拿地力度持续加码,以3606万平方米占据榜单首位; 绿地和万科分别以2292和2069万平方米拿地总面积登上面积榜第二、三位。 2019年1-8月,TOP10房企拿地总面积16428万平方米,占TOP100房企拿地面积的39.5%。 具体来看,8月万科拿地面积282.0万平方米,在昆明新增的7宗地块权益总建筑面积达33.21万平方米,在太原取得权益总建筑面积为47.2万平方米的8宗地块; 碧桂园在太原获取3宗地块,总建筑面积达48.7万平方米。

在头部房企纷纷放慢投资脚步的当下,这样的扩张激情无疑对其资金杠杆是个极大考验。

1-8月,长三角地区土地市场持续火热,TOP10企业拿地金额共计2867亿元,位列首位; 受产业转移、人才引进等政策影响,中西部重点城市经济发展加速,成为房地产企业的投资热土,TOP10企业拿地金额达2147亿元; 珠三角和环渤海以1322亿元和1280亿元分列第三、第四位。从城市群拿地企业来看,龙头房企坚持广布局的策略,中小房企则集中于其深耕区域发展。如万科、龙湖在4个榜单中均有上榜,碧桂园和绿地则在3个榜单中出现; 保利、融创、新城和中海在各城市群榜单中出现两次; 此外,京投发展、滨江集团、俊发集团等企业持续深耕大本营,在环渤海、长三角及中西部城市群榜单中出现,拿地较为集中。

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从城市排行榜来看,一二线城市为房企投资拿地的重心,中西部城市土地市场火热。2019年1-8月,全国土地成交金额TOP10城市累计成交10196亿元,同比增长11.8%,增速较1-7月回落3个百分点; 规划建筑面积TOP10城市成交24819万平方米,同比增长15.5%,增速较1-7月下降2.8个百分点。 其中,杭州土地市场交易热度持续下降,但累计成交总价仍位居榜首,累计成交总价1845亿元,同比下降18%; 中西部核心城市土地市场火热,土地成交总价榜单中出现武汉与昆明两个城市,规划建筑面积榜单前四位分别为昆明、武汉、成都和西安。 值得注意的是,昆明和广州土地成交持续放量,规划建筑面积分别同比增长106%和102%,位于榜单的第一、第七位。

万科感叹“拿地其实很难”

从重点城市拿地金额前十企业来看,全国性企业布局广泛,地方房企进行区域深耕。其中,万科作为全国性房企,进入三个城市的榜单; 保利、碧桂园、融创、中海、新城等企业凭借自身优势,均进入两个城市的榜单; 融创进入天津和武汉的榜单,并夺得两个城市拿地金额榜首。 此外,首创置业深耕京津冀地区,位于天津、北京两个城市榜单的第三、十位,大华集团拿地金额居上海第二,华生地产拿地金额位居武汉第二,栖霞建设拿地金额居南京第七,地方房企利用区域优势持续深耕。

在融资环境紧张,调控丝毫没有放松迹象的市场环境下,谨慎拿地成为房企的主流态度。这其中也包括融创、万科、恒大等头部房企。

从住宅用地成交总价排行榜来看,8月份入榜地块仍多位于长三角核心城市。入榜地块中,杭州入榜3宗地块,成交总额为149亿元,占2019年8月全国住宅用地成交总价TOP10总额的33.8%,南京入榜2宗地块,佛山、北京、金华、广州和长沙各有1宗土地入榜。 其中,南京雨花台区尤家凹1号地块以总价62亿元占据榜首,规划建筑面积32万平方米; 南京鼓楼区起重机械厂地块以均价26393元/平方米成为榜单中单价最高地块。从8月全国住宅用地成交总价TOP10的拿地房企来看,主要为国有企业和大型房企,部分企业采取合作方式拿地。入榜地块中,共有6宗由国企参与竞得,占TOP10拿地总额的58.7%,包括金茂、葛洲坝等央企,以及南京颐盛、北京城建等地方国企。 此外,榜单中有3宗地块为合作获得,平安保险参与竞得其中两宗,成交总额116亿元。

中国房地产报记者根据克而瑞提供的数据整理发现,碧桂园1~10月累计拿地1993.1亿元,拿地面积6438.3万平方米,拿地金额与面积均占据榜首,但同比却分别下滑了35.96%及49.66%。

数据时间:截至2019年8月30日18:00;

今年中期业绩会上,碧桂园常务副总裁程光煜表示,碧桂园秉承一线到五线均衡布局的策略,公司希望是机会驱动拿地,符合标准的地才拿。

区域范畴:

万科保持拿地优势,以总额1936.7亿元占据拿地榜第二位,但同比去年仍下滑12.91%;拿地面积3133.3万平方米,同比下滑18.98%。

环渤海:北京、天津、河北、山东等30个重点城市;

“其实拿地很难。”万科副总裁张旭在上半年业绩会上曾对记者表示,万科舍易取难,是因为想聚焦在经济增长比较快,有产业有人口导入、大家都看好的地区,非常难拿地,但是还是想把战略聚焦在长三角、珠三角、城市旧改的项目。拿地不多的另一个原因是万科非常谨慎,保持净负债率在40%以下,以现金流为导向,这是我们的方向。

长三角:上海、江苏、浙江、安徽等41个重点城市;

第三名融创中国,1~10月新增土地价值1190.4亿元,新增土地面积2294.1万平方米,同比分别下滑32.43%和52.86%。

珠三角:深圳、广东、福建、海南等33个重点城市;

“现在土地窗口比较短,从目前情况来看,土地市场没有转冷,很多开发商还没有拿到地,很多城市土地价格还没有降低。别看现在买地便宜了,可能下个月更便宜,下下个月更加便宜,所以我们对买地市场判断,现在买地的很多都是踩空的,融创不着急。”融创董事长孙宏斌称,今年下半年融创将没有拿地指标,除非有特别特别好的机会才会考虑入手。

中西部:武汉、长沙、南昌、西安等190个重点城市;

而第四名保利发展,前10月新增土地价值1033.2亿元,同比下降32.89%;新增土地面积1579.4万平方米,同比下降36.72%。其中,10月单月拿地额86亿元,同比下降53%。

不过,在TOP30房企拿地榜中,拿地指标下滑最为明显的还是中国恒大。今年前10月恒大新增土地价值464.9亿元,同比下滑60.1%;新增土地面积1972.2万平方米,同比下滑72.55%。其次是正荣集团,前10个月新增土地价值及面积分别同比下滑43.24%和64.77%。

不过,恒大有着3.19亿平方米土地储备,恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧今年在香港业绩记者会上曾表示,恒大地产提前进入了二三线城市,以低价获取了大量优质土地资源,“即使不拿任何地,未来5~8年公司也可以保持稳定盈利”。

据中国房地产报记者统计,在TOP30房企拿地榜中,今年前10个月拿地金额同比下滑的房企有14家,拿地面积同比下滑的有18家。进入四季度,房企投资意愿进一步削减,一方面是对未来市场走势的不乐观,促销售仍是第一要务;另一方面,则是出于融资收紧对于企业投资拓展的制约。

据克而瑞统计,10月份有近4成百强房企尚未纳储,不乏新城、阳光城、雅居乐等规模房企。其中恒大、碧桂园、融创、万科等10月单月拿地销售比十强中最低,均不足0.1,而龙湖、华润等此前拿地相对积极的房企也在10月放缓投资脚步。这些行业标杆以及单月业绩仍然较高的房企及时踩下“刹车”,一定程度上反映了当前投资趋谨慎的大格局。

经历过规模扩张期的阳光城,也开始采取谨慎灵活的拿地机制,“去年和今年上半年拿地总金额都是占销售额的30%左右,比例控制得比较好。公司对市场环境不敢有过高的预期,目前情况下,拿地还是要更加谨慎一些。”阳光城内部人士表示。

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“黑马”大华领衔扩张派

在房地产市场,从来不乏冒进者,毕竟这仍是一个需要竞规模的行业。

拿地最迅猛的是新杀出来的黑马大华集团。今年前10个月大华集团新增土地价值302.2亿元,同比增长225%,在全国房地产企业中排第27位,而上年同期排在50名开外。而在克而瑞披露的销售排行榜上,2018年大华集团的总销售额为183.9亿元,今年前10个月的拿地金额超过了去年销售额,激进程度可见一斑。

资料显示,这家不知名的房企来自上海,除在上海重仓拿地,近两年来其先后在广州、惠州、徐州、昆明、大理、德州、大连、苏州等地扩围,开展全国化布局,并在国外布局了澳大利亚市场。截至2019年6月30日,大华集团国内房地产开发用地的储备面积为527.32万平方米。

金辉集团也是拿地激进的典型,今年前10个月新增土地价值276.5亿元,同比增长168%;新增土地面积545.7万平方米,同比增长108%。此外,弘阳地产前10个月新增土地价值307.9亿元,同比增长92.8%;新增土地面积同比增长85.71%;美的置业新增土地价值466.3亿元,同比增长83.51%;新增土地面积同比增长80.54%;荣盛发展新增土地价值277.5亿元,同比增长69.93%。

这些中小型房企无疑都有着扩张规模的诉求,而土地市场不断加码的直接后果就是,财报中的负债大幅攀升。

部分规模型房企,尤其是有着国企央企背景的房企,在融资天然优势之下,拿地亦较为积极。

数据显示,中海地产1~10月新增土地价值1007.1亿元,同比增长11.6%;中国金茂1~10月新增土地价值700.4亿元,同比增长28%,新增土地面积同比增长55.72%。

在8月的业绩会上,中国金茂及中海地产均表示,下半年的土地市场还有机会,并明确表示会延续上半年的拿地姿态。

金茂方面称,下半年会保持这样的节奏,且今年拿地的总额会与去年持平。“很多城市今年供给计划都比较激进的,上半年只供应了40%土地,下半年全国主要城市推地力度会加大,所以下半年会有机会。”

类似的表态出现在中海的业绩会上。“中海去年新增投资安排1300亿港元,上半年完成43%左右,因二季度市场调整而放慢拿地节奏。下半年,我们会一如既往按照自己的风格拿地。”中海一位高管表示,这样能保证持续发展。

“存货是房企未来可变现的重要资产,规模过大或过小都会造成一定的经营风险。若规模过小,房企可能会因为土地储备不足而被动补库存;若规模过大,房企可能会因为激进拿地策略,导致债务攀升甚至资金吃紧。”易居房地产研究院研究员姚方表示。

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拿地重心:长三角与中西部

从房企的布局路线来看,长三角与中西部区域仍为其重仓之地,这延续了2018年的拿地风格。

中指院报告称,1~10月,TOP10企业在长三角城市群拿地金额共计3261亿元,位列首位;而受益于政策转移、人才引进等政策,经济发展提速,房企争相进入中西部城市群,TOP10企业在中西部拿地金额共计2465亿元;珠三角和环渤海城市群以1545亿元和1406亿元分列第三、第四位。

其中,万科在长三角拿地金额553亿元,在中西部拿地金额为410亿元,在珠三角和环渤海城市群共计拿地407亿元。碧桂园在长三角拿地金额488亿元,在中西部拿地476亿元,在环渤海拿地169亿元。

在拿地策略上,万科更注重城市圈的人口流入、产业增长等方面。如张旭所言,万科的投资策略是希望在城市圈或者是在经济带上,所以没有规定说所有四线五线城市都不去。比如在大湾区有些城市都会去,上海周边的长三角很多城市也都会去,是因为这个地方人口还是有导入的,产业还是在增长的。

从城市布局来看,一二线核心城市仍是房企的拿地重心。龙头房企依托自身资金、资源等优势,在多个重点城市广布局,而中小房企则更集中于深耕本土区域发展。

betway必威安卓版下载,在全国土地出让最为火热的10大城市中,没有三四线城市的身影,全部是一二线热点城市,如杭州、武汉、上海、北京、南京、天津、广州、苏州、宁波、昆明。

杭州的土地市场交易热度虽处于持续下降态势,但累计成交总价仍高居各城市之首。1~10月土地出让金共计2239亿元,同比下降2%。本土房企滨江集团以229亿元拿下杭州土拍市场的冠军;同样是本土房企的绿城中国,以116亿元拿地额成为杭州土拍第二大房企;而万科以115亿元成为杭州拿地金额第三名。

武汉是仅次于杭州的第二大热点布局城市,前10个月土地出让金额1427亿元,同比增长54%,融创中国、华夏幸福、华侨城是该区域拿地的前三甲。武汉正是中西部核心城市之一。

同属于中西部的昆明,亦成为房企争相布局的热点城市,前10个月土地成交总额846亿元,同比增长106%,在全国城市中排名第十。

而在上海拿地最多的正是本土房企大华集团。前10个月上海共计出让土地金额1423亿元,其中大华集团拿地额144亿元。其次是绿地控股,在上海通过招拍挂市场拿地121亿元。

在当前的市场环境下,多数房企在拿地上仍维持审慎的态度,甚至部分房企受制于更严峻的资金压力,拿地力度可能还会进一步收缩。不过,有房地产人士分析认为,随着土地市场不断降温,未来3~4个月或将出现新一轮投资窗口期,对现金流能力较强的房企而言,这意味着逆周期拿地机会的出现。

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(此文刊于中国房地产报11月18日01版 责任编辑 何可信 武爽)

关键词阅读:房企 买地

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