betway必威安卓版下载房企安全战打响,鱼与熊掌

作者:betway必威安卓版下载

商业世界亦如官场,有人回乡归故里,有人星夜赶考场。融创、世茂、阳光城等房企继续向前;华侨城、泰禾、新城控股等房企在出售资产。

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9月10日,广州产权交易所披露,越秀地产拟转让旗下子公司佛山市南海区越秀地产开发有限公司100%股权。

原标题:原报告 | “鱼与熊掌”房企权益变现得与失

9月9日,重庆产权交易所披露,华侨城拟转让襄阳文城实业发展有限公司90%~100%股权。

观点指数近日,首开置业将其所持有的首创青旅置业51%的股权底价转让唯一意向受让方上海绿尚达企业发展有限公司。此举也代表着首开将其在江苏省苏州市昆山的锦溪镇五保湖南岸1#、2#、3#号地块项目的权益转让给绿城。

9月4日,天房发展发布公告称拟通过天津产权交易中心公开挂牌转让其所持有的苏州津鑫共创置业有限公司51%股权。

类似的事件在今年并不少见,如银亿股份拟6.95亿向碧桂园转让沈阳银亿房产剩余50%股权,这也是自2018年1月银亿房地产将50%股权转让给碧桂园寻求差异化合作后,再次以转让股权的方式退出了合作项目。金茂在10月份时,也以6.17亿元底价出让了上海张家港地块项目公司51%的股权。

这只是近期房企转让股权的部分样本。据中国房地产报记者不完全统计,2019年以来,包括阳光100、华侨城、粤泰股份、泰禾集团、中国金茂、万通地产、新城控股等多家房企,转让了旗下子公司或项目股权,甚至是直接让地。

回顾当前的政策,对房企融资的限制趋严趋紧。对于习惯了不断融资扩张的房企来说,都意味着要改变资金的管理运营模式,不论是否出于自愿。

改善现金流或许只是目的之一。从已披露半年报的房企数据来看,TOP50上市房企平均资产负债率达到81.1%,近七成房企资产负债率超跃80%红线,部分甚至攀高到95%。更能体现房企杠杆水平的净负债率则成为这一行业“不能说的秘密”。

具体而言,观点指数针对样本重点企业,去除个别数据极大或极小的特殊情况,发现财务报表中现金流量为负的房企不在少数。这也与房企频繁的再融资行为相符。

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权益变现与房企眼中的“实物期权”

卖项目,求生存

在现金流不足、缺乏流动资产的情况下,房企为了保证正常运营,控制运营风险,必然会寻求外部资金来源。而目前的政策却又是在限制和约束企业的融资渠道。这样一来,目前出现众多房企发行高息美元债再融资、偿还债务也便不足以为怪了。

泰禾集团董事长黄其森在一次媒体见面会上公开表示,2019年泰禾销售目标为1500亿元,但更看重回款,今年的回款目标是1000亿元。“我感觉泰禾这几年干得不错,没有大家想象的这么惨。”

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黄其森这是回应泰禾“卖卖卖”的举动。从2018年底市场上传出泰禾承受资金链紧张的消息之后,泰禾依靠出售旗下多个项目回笼资金,缓解公司现金流紧张的状况。3月到5月,泰禾相继卖掉杭州、南昌、漳州、广州、佛山、苏州7个项目的部分股权;6月24日,泰禾把增城荔涛和增城荔丰各29%的股权卖给五矿信托,回款18.22亿元,此前泰禾已经把该项目51%的股权卖给世茂地产;6月29日,泰禾售出济南章丘项目。

在高成本的再融资之外,非债务融资方式,也是众房企所寻求采用的。从近期的房企活动来看,转让、出售权益便是其中之一。若是简单的将房企的项目权益转让与出售归结为财务状况下的自保行为,未免失实。

通过转让资产回笼资金,不只有泰禾。

如上面提到了的银亿房产,将50%股权转让给碧桂园寻求差异化合作,虽然最终全盘退出,但不难看出,企业在选择权益转让的时候,战略经营决策也是其中之一。又如,华侨新城在11月以3.49亿转让了江门侨新置业50%的股权,同样也是底价转让,但华侨城保持了对项目的控制权,并且要求受让方作为一致行动人。华侨城牺牲部分未来收益,但获得了当前的资金回笼,降低了未来的风险,又没有丧失对项目的控制权,可以认为这是一种企业经营的策略决定,而非无奈之举。

8月30日,新城控股发布公告称转让旗下6个地产项目,涉及交易总价32.92亿元。自7月以来,新城控股已转让项目超20个,回流资金超过百亿元。

对于地产项目而言,其主要价值显然来自给公司带来的预期现金流,而房企对项目进行扩张、缩小或者转让出售等处置的选择权构成了一种实物期权,体现了对这种实物期权的利用,对其价值有显著影响。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为,房企出售项目是有现金流压力,或者是直接把项目升值的空间变现了。从这一波房企转让项目的情况来看,有快速向头部企业集中的趋势。房企融资环境持续恶化,出售项目的情况会越来越频繁。

在宽松的融资环境下,这种实物期权的价值可能并不显著。而当前的“严峻的”融资环境,借融创董事长孙宏斌在8月份的中期业绩会上的描述,当前的融资环境可谓“史无前例”。如此一来,这种实物期权的价值便凸显起来。

今年6月份,SOHO中国再度开启物业销售计划,推出部分在持物业进行销售,涉及上海、北京共计13个项目,资产总价值约78亿元。

显然,与高息再融资的相比,内部的融资方式有助于企业回笼资金,降低杠杆,这也正符合房企近年来的运营目标。

8月30日,潘石屹在SOHO中国2019年半年度业绩会上对此表示:“我们持有的办公楼的量非常大,有600亿元的资产,只有178亿元的负债,把这些零零星星的物业都销售出去,是一个很理性的考虑。”

观点指数采用60家重点房企作为样本数据,发现上述企业,处置长期资产及子公司等获得的现金占全部经营现金流比重的平均值为14.44%,而最大值高达724%。在30家经营现金流为正的房企中,有9家房企该比值大于10%。

但这背后呈现的是SOHO中国上半年实现净利润5.67亿元,去年同期约为11.11亿元,同比下降48.9%。在完成这批资产出让之后,SOHO中国将关注一线城市核心区域土地市场的机会,如果没有合适的土地,这笔资金将用于偿还贷款。

就泰禾集团而言,根据观点指数不完全统计,自6月来其以转让或取消收购的退款获得的资金有38.13亿元。这表明了在资金紧张大环境下,泰禾加强了对项目的甄选,尤其加强了对上述实物期权的使用。

资深证券市场评论人布娜新认为,房企持续不断出售项目就是为了加强现金回流,以应对未来的不确定性。这一轮调控时间长、力度大,对房企的资金周转率构成的压力显而易见。

“鱼与熊掌”命题下的财务润色

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需要注意的是,泰禾曾于2019年6月份终止收购郑州金水区项目,并同意合作方不需退还其已支付的11.8亿元。如此慷慨的解除合同动作,在融资渠道丰富、资金充足的环境下,是很难想象的。

做企业,得适应环境

另一方面,从泰禾财报公布的数据来看,公司现金流量债务比由第一季度的5.71%增长到6月份的10.01%,再增长到第三季度的11.64%。可以看出,泰禾在现金流的管理方面效果显著,符合了泰禾董事长黄其森在董事会上的“最看重现金流”的表态。

历史总是惊人的相似。2019年的初秋如同十年前,焦虑与迷茫写在了每个地产商的脸上。

若进一步观察泰禾的货币资金项,可发现公司现金储备在3到6月份下降明显,然而自6月份到9月份,货币资金储备下降趋势则明显缓解,而上述停止收购和转让有两起发生在6月份,另外放弃已支付费用项也发生在该月。

万科集团总裁、首席执行官祝九胜说:“好学生喜欢难题目。对万科来说,争当好学生、答好难题目。”

若关注泰禾集团各类现金资金的变动情况,可以发现,在泰禾集团的筹资活动持续净流出,与第一季度经营活动现金流量持续走低后,从6月泰禾集团便开始增加了处置子公司来缓解现金余额不足的问题。同时,可以发现,即便在此种情况下,泰禾的现金及等价物余额仍在第三季度时有所下降,但符合正常的波动范围。

阳光城执行副总裁吴建斌直言,这是他从业以来融资最难的一年。

显然,泰禾并不是个例,众多房企中,出售项目来维持正常运营或改善财务状况的房企并不少见。同时,去杠杆也一直是房企所关注的目标之一,负债率普遍较高的房企而言,再度扩大债务也显然不是明智之选。而且,泰禾的这一举措可以说是成功的,让其保持了相对稳健的现金流。

融创中国董事会主席孙宏斌称,按照现在政策,融资端严控是常态化,严格控制资金往房地产涌。在此逻辑下,市场受到较大影响,土地市场会下行,商品房销售也会受到影响。

可以预见的是,未来将会有更多的房企选择通过出售、转让资产来维持现金水平,缓解融资渠道收缩压力下的债务负担。如此一来,可以得到改善的不仅是房企的融资状况,还有可能会被降低的整体融资成本。

刚刚过去的8月,房企融资出现断崖式下跌。同策咨研究院监测的40家典型上市房企数据显示,2019年8月房企完成融资金额折合人民币共计368.26亿元,环比下跌58.15%。这是单月房企融资总量倒数第二低的月份,2019年5月上述房企单月融资总额368亿元。

当然,如前文所述,这类出售资产的动作,有寻求合作的考量,并不应视作一种负面信号。另一方面,缩短现金周转天数也是一种考虑。

国家统计局数据显示,1~7月份房地产开发企业到位资金同比增长7%,较上月回落0.2个百分点,已连续三个月增速回落。

房地产行业在周转期限上先天不足,而通过转卖加快了这种周转期,使得房企在降低风险的同时,也将运营收入稳健化。今年12月,雅居乐就再次与平安合作,其中平安以7.33亿收购了雅居乐旗下项目。雅居乐表示,此举可分散其财务风险也将有利于股东。在既定的市场状况下,雅居乐的举措,未必不是公司管理上的良策。

布娜新认为,审视房企出售项目的行为,并不难理解,短期内销售回款变现慢,卖项目股权是更好的变现手段。

从“高价拿地”到让同业侧目的中国金茂,在不到一个月的时间里,已连续出让8宗地块的项目股权。从这8个项目的具体情况来看,有4宗是以引入新股东的形式出让,另外4宗则直接挂牌出让。

从去年10月份开始,出售资产一直伴随着华侨城。其挂牌转让了深圳、上海、海南、西安、重庆等地的多个公司股权以及债权。2018年华侨城转让18家子公司股权和1个资产包,是上年的两倍有余。华侨城方面称,出让资产主要为了加快现金回流。

绿地香港董事局主席陈军认为,房地产实际已经进入一个风险投资时代,每一个投资都充满风险,同时也会给一些比较稳健的公司机会。

深陷债务危机的粤泰股份,今年6月5日~9日期间,先后与世茂房地产签署了5份合作开发协议,将旗下五个项目的部分股份打包出售给了世茂房地产,总成交价63.95亿元。世茂房地产相关负责人表示,两三年前,很多房企发行了大量公司债,这些债务很多将在今年和明年逐步到期。这样的企业目前再融资或者发债都有些困难,所以很多房企今年不得不选择出售项目,市场并购机会也相应增加。世茂目前已经公告的并购金额近200亿元,收购的货值接近2000亿元,规模接近全年投资计划的七成。

值得关注的是,失去资金支持的地产商,又迎来了新一轮偿债高峰。恒大研究院数据显示,截至2018年年底,房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿元,预计将在2019年~2021年集中到期,其中2019年到期规模高达6.8万亿元。

柏文喜认为,房企生存的核心是现金流。从行业环境来看,未来土地和资金都更难以获得,中小房企“被扼住了命运的咽喉”,没有发挥的余地,多数会破产消亡或被兼并;一些之前风格激进的中大型房企,也会陷入流动性困境。

(此文刊于中国房地产报9月16日01版 责任编辑 何可信 邓雨楠)

关键词阅读:房企 还债

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