【betway必威安卓版下载】入股口成重灾地

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在着手梳理组织架构、开展“事人匹配”动作的第一年,半年时间万科房地产开发系统的员工数量却减少了近600人。

“任何生意、任何企业都有它的压力。”8月21日,万科新晋总裁祝九胜首次坐镇2018年中期业绩会,“压力”一词是他的开场白。   说出这句话的背景是,7月31日,中共中央政治局召开会议,要求下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨。   8月是房企“中考”集中放榜的时节,不止祝九胜,伴随着楼市调控进入深水区,长效机制渐行渐近,金融去杠杆的推进让市场资金面收紧,在多场中期业绩会上,“压力”成为房企管理层口中的常用词。   规模增幅降速   尽管上半年大部分上市房企都录得不错的业绩表现,但纵向对比来看,增速放缓的影像,正投射到多家上市房企身上。   房企TOP3中,上半年,万科实现销售金额3046.6亿元,同比增长9.9%,增幅与去年同期的45.8%相比,大大降低。碧桂园实现合同销售约4124.9亿元,同比增长42.8%,这个增幅也远低于去年的131%。恒大累计合约销售金额为3041.8亿元,同比增长24.6%,增幅同样大幅低于上年同期的72.2%。   TOP3之外,绿地上半年的销售金额同比增长22%,中海的同比增幅只有18.5%,龙湖仅同比增长了4.8%。这些销售增幅,相比2017年上半年,均出现不同程度的下降。   不仅是销售增幅,万科、绿地等龙头房企的利润增速也出现滞涨态势。按照已经发布的中报,万科上半年归属于上市公司股东的净利润同比增长24.9%至91.2亿元,但净利率却同比下降1.85%至8.61%。   绿地同期归母净利润61亿元,同比增长30%,但净利率却只有3.8%,几乎与去年同期持平。   尽管规模增长正在继续,但房企普遍意识到,单纯依靠销售规模扩张来获得增长的路径已经走不通。万科2017年中期业绩会上,郁亮曾经说过,这个市场有黄金时代、白银时代,未来还可能会出现青铜时代、黑铁时代。城市化已经进入一二三四线城市划分非常模糊的第二发展阶段,为城市化提供主要服务的开发商们自然也跟着发生变化,从投资策略开始发生变化。   彼时,郁亮用“没有成功的企业,只有时代的企业”这句话,委婉表达了万科的危机意识。   向来追求高周转的碧桂园专门提到“提质控速”的目标,碧桂园总裁及执行董事莫斌解释,提质控速是保证碧桂园有质量的发展,宁可发展得慢一点,也要发展得稳一点。   恒大从今年年初开始启动“新恒大”战略,将此前“规模型”的发展模式转为“规模+效益型”。恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧称,公司在实现5000亿之后,未来将保持10%-20%的增长目标,确保公司管理和效益都实现有质量地增长。   从对未来的规划来看,龙头房企不约而同选择了“降速”这一路径。   投资趋于谨慎   “降速”源于房企对后市的判断趋于保守,其中持续一年多的限贷、限价、限售等调控政策不断深化是影响判断的主要因素。   万科、中海、恒大等龙头房企的多位管理层提到这个问题,观点基本一致,“坚决遏制房价上涨”的表述不同以往,表明了政府调控管理房地产市场的决心非常大。短期内市场观望情绪会加重,最近这一两个月已经有所显现;从中长期来看,长效机制建立对房地产市场健康平稳发展是有好处的。   国家统计局数据显示,2018年1-6月,全国商品住宅销售面积为6.69亿平方米,同比增长3.2%;销售金额为5.66万亿元,同比增长14.8%,这两个增速较2017年同期分别下降10.3和3.1个百分点。   上半年全国住宅新开工面积约7.06亿平方米,同比增长15%,增速与2017年同期基本持平。   万科中报指出,其长期重点观察的14个城市,上半年商品住宅批准预售面积同比下降8%,商品住宅成交面积同比下降20.4%。   同策研究院院长助理张宏伟告诉经济观察报,上半年由于市场进入调整和下行态势,房地产销售开始出现变化。今年下半年至明年上半年,市场应该还会处于持续下行的状态,销售增速应该会继续下降。   龙头房企在“降速”上的第一个动作,是投资趋于谨慎,这从上半年多家房企的拿地策略可以反映出来。   中海在今年上半年累计新增土地总楼面面积789万平方米(实际权益为664万平方米),地价总权益支出459.5亿港元。按照今年年初中海定下的1350亿港元土地目标来计算,仅完成34%。   中国海外发展董事局主席兼行政总裁颜建国多次表示要“高度审慎谨慎”,他说,宁可错失一些机会,也不想投错几块地。接下来还是会聚焦一二线城市,包括一些特别有活力、人口的确有增长、产业的确在成长的新兴城市,围绕传统的一二线作为主战场。   恒大2016年年度业绩发布会上,夏海钧还公开表示,恒大的成长性在于其拥有充分的土地储备。但今年中期业绩会,恒大已经提出“未来土地储备会维持在3亿平方米左右的区间,每年大约下降5%”的目标。   夏海钧说,恒大接下来的土储要覆盖中国的一线城市、二线城市,以及经济发达的三线城市,但不打算去四线城市。   莫斌也给出碧桂园放缓发展速度的一个方向,就是投资上有策略地调整,会更加精准。“每一块土地更加慎重(对待),怎样才能做一个成一个,我们按照这一目标实施,并聚焦于现有项目的运营,聚焦现有和土地储备进行调整。”   中原地产研究中心的统计数据显示,今年1-7月,全国土地流拍合计796宗。其中一线城市即使是成交的土地,也基本底价或逼近底价,成交价格普遍低于两年前。   净负债率上升   投资趋于谨慎的背后显现出,房地产市场融资环境正在持续收紧。万科在半年报中提到,央行数据显示,截至2018年6月末,人民币房地产贷款余额同比增长20.4%,增速比上年末回落0.5个百分点。上半年房地产贷款增量占同期各项贷款增量的比重比2017年低1.9个百分点。   从净负债率来看,上半年龙头房企的净负债率均处于较高水平,且呈现上涨趋势。上半年万科持有货币资金1595.5亿元,净负债率为32.7%。这些持有的货币资金少于2017年底的1741.2亿元,净负债率相比去年底的8.8%更是大幅上涨。   截至半年报发布,万科先后完成五期超短期融资券发行,票面利率区间为3.25%-4.6%,位于同期发债利率低位。   碧桂园上半年净负债率59%,同样高于2017年底的56.9%。龙湖同期的净负债率为54.6%,去年底这一指标则为47.7%。   恒大上半年的净负债率为127.3%,夏海钧谈到未来转变的主要核心就是降负债,“恒大2016年定下的目标是在2018年要把净负债率降到140%,在2019年中期把净负债率降到100%,直到2020年将净负债率降到70%。”   与此同时,恒大坚持“现金为王”的策略,截至6月30日,恒大销售回款2475亿元,现金余额为2579亿元。   此前,阳光城集团执行副总裁吴建斌曾说过,2016、2017年两年的房地产市场表现得非常好,很多公司对未来三年发展的规划都制定了很高的目标,导致投资额的剧增,应收款也在剧增。但是2018年因为各种原因、各种政策的调控,导致当前很多房企借贷比例居高不下。   他在接受经济观察报采访时表示,今年,其他非标融资变得不好审批,而银行由于表内资金规模紧张,往往优先提供给总行合作名单内的房企,排名50名以外的民营房企很难在银行取得开发贷资金,即便有,利率也非常高,大部分超过了基准上浮50%的利率。   吴建斌建议,房企还是要重新回归到重视现金流管理上,未来半年以内,起码要把现金流作为重要的工作来抓。   夏海钧给出恒大降负债的几种方式,第一是引入三轮战略投资者;第二是偿还了高额永续债;第三是通过土地的适当减幅加快负债的转型;第四,实现盈利大幅提高。   佳兆业财务部总经理吴建新也在业绩会现场称,今年佳兆业董事局一直要求将降负债、去杠杆作为重要的财务工作之一。他说,围绕资金周转,佳兆业会做几个工作:第一,加快沉淀资产以及大宗资产的销售;第二,加大回款力度;第三,在保证质量的同时,加快整个工程建设速度以及存货去化速度。

减员,并非万科上半年独有变化。TOP3房企中,碧桂园和恒大的员工人数也出现了不同程度的下降。

与减员减薪相应的表现是,从中期业绩来看,万科、碧桂园销售增速下降已成事实。

房地产行业进入增速放缓的时代,购房者需求不断升级,势必对房地产企业职能部门员工要求、能力都产生质的影响。用万科集团总裁祝九胜的话来说,如果单纯依靠内部的培训和改造让员工能够迅速赶上市场和客户的变化,这个显得有点勉强。

曾任阿里巴巴首席人力官、资深副总裁的邓康明在最近一次演讲中提到,核心团队是剩下来的,不是选出来的。

他给出了一个核心团队的合理比例——老人、外来新人和培养新人之间比例为5:3:2。

对于三大龙头房企而言,无论是市场压力驱使,还是行业变化使然,人员的“减法”这道题已经非做不可。

三大房企同“减员”

在一家闽系房企从事人力资源工作15年的林轩未曾如现在这般感触深刻。“不仅高管焦虑,员工也普遍感觉焦灼。”他说。

焦虑情绪起源于市场形势,最终反映到一组小小的数据上面。万科、碧桂园、恒大发布2019年中期业绩报告后,林轩敏锐地捕捉到,在同样的时间段,三大地产巨头人事指标不约而同呈现下降态势。

这个时间点,是万科开启“事人匹配”工作、组织架构重建一周年,也是碧桂园进行组织架构优化的第一个半年。

调整的结果已然直观体现出来,“必然会带来人员数量的变动,甚至是减少。”林轩说。

在中期业绩会现场,万科总裁、首席执行官祝九胜也将开发系统人数的减少与开展“事人匹配”联系到一起。其实,早在去年9月提出“因事设岗、因岗配人”的同时,万科董事局主席郁亮就曾说过,业务梳理过程中势必有人会离开万科。

与万科有所不同,碧桂园与恒大均明确否认了“人员减少”的说法。碧桂园总裁莫斌称,人员数量变动主要是公司对人员结构进行优化。优化过程中,碧桂园安排了一些绩效考核,相关同事有进有出。

比如碧桂园的新业务板块机器人,上半年就补充了1600多个科研人员以及2500多个从业人员,总计增加员工数超过4000人。

恒大同样选择在新业务的人员搭配上发力。从3月底开始,恒大从全集团在册员工中转移了将近2000人进入新能源汽车板块旗下的三个集团。恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧告诉经济观察报,恒大的总人数并没有减少,只是为了发展新产业,进行了产业之间的人员调整。“新能源汽车板块现在被划归到另一上市平台恒大健康里,这两个平台一进一出的人员数量基本相当。”一名恒大内部员工透露,至于恒大转移后的这部分人员空缺,将会通过今年校招进行补充。目前恒大已完成了超过3000名校招生的招聘工作,按照计划,这部分人员要到9月份才正式入职。

betway必威安卓版下载,恒大健康中期业绩报告披露,截至6月底,公司共聘有8277名雇员,相比去年底增加了6115人。

不过,一位恒大知情人士向经济观察报表示,地产集团空出来的这批位子并不会进行大规模补充。“恒大不缺人。”他说。

从业许久,林轩一直对企业人员数量的细微变动保持关注,毕竟这是一家企业业务板块的根本构成要素。更勿论,这种减员的结果还同时聚焦到代表房地产风向标的TOP3房企身上,背后折射出的行业意义显然更值得深思。

“随着房地产调控的深化和持续,开发商的日子越来越不好过。大家对于未来的共同判断是,调控是一个长期政策而非短期的事,在尚未看到调控放松迹象的时候,房企普遍对未来预期比较保守。”林轩说,这种情况下,肯定要优化团队。房企不是为了节省工资薪金、人工成本等才采取优化的动作,毕竟这些人工费用在房企的整体费用支出中占比较低。但为了预防整个组织人浮于事,企业肯定要做减员增效的动作。

万科的选择

林轩不止一次招聘万科的离职员工,他感觉万科员工单兵作战能力偏弱。

过去,万科倾向在一些关键岗位使用内生培养的新动力。他们的优势在于企业归属感很强,执行力一流;但劣势也明显,单兵作战能力及多元化能力相对较弱,一旦脱离了万科体系,在新的环境下,发挥的作用也受到限制。

如今,万科正在尝试通过能力拼图、人才地图和大江大海,把合适的人匹配到合适的事上。“实事求是地说,单纯依靠内部培训和改造让员工能够迅速赶上市场和客户的变化,这个显得有点勉强。”祝九胜说。

上述的这番改变,被万科誉为对市场敬畏、对客户负责的策略。背后是,上半年万科销售金额3340亿元,同比增长 9.6%。

而2018年中期、2017年中期,这个增速分别是9.9%、45.8%。另一组数据是,上半年,万科应付及预提销售佣金20.58亿元,同比减少18.78%。

规模增速的下降已然成定局,还有一个变化则体现在消费需求的升级上。祝九胜称,以住宅业务为例,未来不可能再出现只具备纯粹居住功能的楼盘,一定是配置了各方面配套的综合社区。

市场发生深刻变化,企业人员的素质、要求和能力也必须随之改变。上半年,万科应付职工薪酬中的“辞退福利”费用增加了1420.9万元,同比上涨了55.2%。

这是万科为职工劳动合同到期之前解除双方劳动关系,或者鼓励职工自愿接受裁减而给予的补偿费用。

万科在人事安排上的动作,刚好与邓康明近期的一个观点相似。“在取舍选择的时候,一定记得该杀的杀,它是丛林法则的自然体现。”他提出,团队一定要不停地蜕变、迭代、进出,如此三五年后才能打造出一个全新的融合了不同背景人才的团队。

万科的选择,是房地产行业发展到一定阶段的一个缩影。对于房企而言,为了保证市场逆境之下业绩能够平稳甚至有所增长,只能通过高压驱使员工个体保持战斗力,保持前进的欲望,这是一个自然的人员迭代过程。

所有人员迭代的目的,都聚焦在人均效能上。林轩在实际工作中发现,同行们越来越重视人均效能,每家企业都在做行业对标。

以工程为例,过去一个房企土建工程师负责的工作内容限于七八万平方米,但随着行业平均值提高到,一个土建工程师能够负责10万平方米高层建筑。很多房企在对标之后也会开始思考这个问题,进而将一些岗位原本分散的工作职能聚焦起来。

上半年减少了153名员工的闽系房企正荣地产提到,要把一些更高量级的人引入,以提高人均效能。“裁员不是主要目的,主要目的是为了提升效能。”执行董事兼行政总裁王本龙透露。

投资线“减员”

过往,房地产企业招聘营销人员,对于学历的要求不高,更多是以业绩结果为导向。

在2017年以前,由于房地产市场向好,通过楼盘活动或者噱头,新盘推货和销售相对容易实现。营销人员个人能力与项目大卖之间的关联性到底有多紧密,人力资源部门也很难判断。所以,HR虽然强调业绩结果这个评定标准,但实际招聘中并未特别在意。

当前,林轩在招聘工作中,如果面试的对象是营销人员,他一定会观察,应聘者有没有成功的销售案例。“我们对营销应聘者逆势销售经验或反弹力的重视程度越来越高。”林轩说,市场变化之下,房企对于不同条线人员要求的侧重点不同。

尽管三大龙头房企未公开透露“减员”究竟集中在哪些职能部门上,但毋庸置疑,营销仍是每家房企颇受重视的一个职能部门。由于调控加码及市场压力,大部分房企期望能通过营销人员的销售能力,实现快速去化快速回笼资金,所以在房企的“减员”名单中,营销通常都不是一个必要的选项。

另外一个与营销同等重要的部门当属资金部门。“房企对于融资渠道的要求越来越高,资金部门肯定是‘受保护’行列。”林轩最近感觉到变化最大的一个部门是投资部。

在规模大举扩张,以量为胜的房地产黄金时代,激进是大多数房地产企业的代名词。与之相应的是,每家房企在投资条线上都布局了上百人甚至多达几百人的团队。

林轩前两年所经手的投资人才,需求火热催使薪酬水平水涨船高,“毕业两三年,也敢开口要价。”从去年起,投资人才市场需求大幅减少,很多房企的投资人不敢随便跳槽。

按照林轩的判断,投资部门几乎成为现在多数房企所有职能部门中减员最多的一个,严重时,会减少一半左右的人数。

此外,诸如工程、成本、设计之类的传统职能部门,企业也开始严控人数,并将人均效能与行业严格对标。

值得关注的是,在市场上行期,出于对未来的乐观预期,老员工出走被房企视为影响不大,企业往往倾向于启用更年轻薪酬更低的新员工。

但如今,保留核心人才成为多数房企必做课题之一。“逆境之下,淘汰的是那些工作经验相对比较少、工作年限比较短、收入比较低的员工。”林轩告诉经济观察报。

关键词阅读:碧桂园 房企 恒大

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