王者荣耀,现房销售或成房企

作者:betway必威安卓版下载

成都这个城市,总能创造故事。

本报记者 李瑞娜 成都报道

“十二时辰”叙事法现在风行全国。其作者马伯庸发过一个微博段子,就将成都送上了热搜。马伯庸说:成都十二时辰非常简单,就是打麻将、打麻将、打麻将。马伯庸想表达的意思,就是成都人的生活,画风实在平静,活动非常单一。

随着入夏,蓉城土拍市场也渐入高温。日前,两宗住宅用地的开拍结果让成都楼市炸了锅。其中,四川金雁房地产开发有限公司(以下简称“金雁地产”)以楼面价18512元/㎡竞得青羊区地块,刷新了一个月前厦门禹洲鸿图地产开发有限公司(以下简称“禹洲地产”)创下的地王纪录。

但在文艺范的生活家眼里,他们并不认同,反而觉得成都是中国最具有生活美学的城市,是一座文采风流又时尚之城。成都在保持着固有生活美学的同时,已成为中国互联网创新、创业之地,正在从“历史文化名城”转变为“世界文化名城”。不仅占据着中国新一线城市的榜首,还已跃升为国家级中心城市。

就在地王频现的同时,成都市公共资源交易服务中心放出的另一则土拍公告显示,将于7月18日正式开拍的青羊区及锦江区两宗地,起拍楼面地价分别为13000元/㎡和14000元/㎡,同时首次引入了“现房销售”的建设要求。

这种影响力,对于善于捕捉商机的房地产企业,最直接的表现就是,它们热捧成都,积极入川。

“现房销售这个政策目的很简单,就是通过增加成本促使开发商理性拿地。”熟悉成都房地产市场的西南财经大学副教授刘璐向《中国经营报》记者表示,“现房销售”是一个收紧的信号,如果未来土地市场一直比较热的话,可能这个条件就会绑定在土拍里面,如果趋冷则可能就会取消。

8月28日,成都4宗土地集中拍卖,出让面积合计约265亩,其中金堂县1宗,彭州市3宗,均为住宅兼商业用地。最终4宗土地全部成功出让,最高溢价率82%。金堂县地块被成都干道金翔置业有限责任公司以底价拍得,彭州市的3宗土地被彭州市国有投资有限公司全部收揽。

楼面地价攀至18512元/㎡

如果说此次参拍企业都是成都“土着”积极抢地,那么据中国房地产报记者不完全统计,2019年以来,保利、蓝光、雅居乐、旭辉、金地、奥园、时代中国等近20家房企已经抢食成都土地市场,禹洲、越秀、中骏、正荣更是“首秀”成都。这些房企鱼贯而入的拿地行动都在明示,成都是一座充满未来机会的城市。

6月27日,炙手可热的成都市主城区再次迎来土地供应。这次是位于青羊区苏坡街道办事处龙嘴村六组的17.4亩袖珍宅地,容积率为2.0,起拍楼面地价12512元/㎡;以及位于武侯区机投桥街道万寿村二、四组,机投村四组的48.4亩宅地,容积率为1.5,起拍楼面地价10190元/㎡。

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拍卖程序则仍然延续了此前“限价竞买+续竞自持租赁住房面积+抽签竞得”的方式。也就是说,竞拍过程中,当价格竞抵最高限价后不再增价,转竞配建并自持租赁住房面积比例上限100%,如若竞抵比例上限则改用抽签方式确定竞得人。

入川之战

过万元的价格与严苛的拿地方式并没有挡住开发商的拿地热情。据了解,在当天土拍现场,前来“逐鹿”的有龙湖、绿城、中铁建、德商、保利等众多品牌开发商,直接将拍卖推向了熔断高潮。

“互联网第四城”是成都的一张新名片,成为腾讯营收支柱的《王者荣耀》,即诞生于此。数据显示,成都拥有近4000家互联网公司,极米、百词斩、Camera360、咕咚、天美工作室等颇具行业影响力的明星企业就是在这里孵化而出。2018年成都互联网数字经济指数增长超过200%,排名仅次于北上广深四个一线城市,名列第五,超越杭州市成为数字经济二线城市的排头兵。

最终,上述武侯区地块由保利地产以1%的自持租赁住房面积比例、楼面价17190元/㎡的代价拿下,溢价率69%。青羊区地块则由金雁地产以2%的自持租赁住房面积比例、18512元/㎡的楼面价拿下,溢价率48%。

7月30日至8月1日的三天里,成都连续集中公开出让了10宗土地,累计出让面积达441亩,土地成交总价约合62.37亿元,分别被新力地产、朗诗、卓越、中梁、龙湖、华发+锦江统建联合体收入囊中。

尽管金雁地产为四川本土房企,但这次却是其进入成都市场的首秀之作。公开信息显示,金雁地产成立于2007年8月,为四川省广汉市房地产协会会长单位,隶属于金宇鼎盛集团,旗下拥有化工、塑胶、房地产、酒业、能源等多个产业。

值得一提的是,在“限价竞买+续竞自持租赁住房面积+抽签竞得”的竞拍规则外,“现房销售”也首次现身成都土地拍卖会。

目前,金雁地产已从广汉拓展到成都、广元以及云南区域等地,在广汉、广元等城市,打造了金雁上品国际、金雁欢乐水岸、金雁凯旋城等10多个项目。此番拿地,金雁地产直接取代了一个月前禹洲地产斩获的“地王”身份,被外界视为“不惜代价”挺进成都楼市的中小房企。

一位西南房地产市场人士对这三日土地拍卖中的参拍企业进行梳理发现,除了保利、中海、万科、金地这些成都土地市场常客外,还吸引了正荣、大发、融信、金雁等成都土地拍卖的“稀客”。说明成都的后发优势在不断显现。

公开信息显示,5月16日,位于成都市锦江区三圣乡华新村24.26亩、容积率为2的土地被拍卖,最终禹洲地产以18400元/㎡的楼面价拿下,溢价率达134.39%,一时之间坐封“地王”。

克而瑞数据显示,今年上半年,保利、蓝光、雅居乐等品牌房企在成都拿地规模较大,以31.61亿元、27.59亿元、22.84亿元的权益金额分别位于前三名,在累计拿地面积排行榜中,蓝光、保利、旭辉位列前三。此外,金地、奥园、华润置地、时代中国、旭辉、万科、碧桂园也同时挤入前十位。其中,时代中国控股为2018年首次进入成都的“新面孔”。拿地效率最高的企业是金雁、雅居乐、弘阳。

不过,今年以来,让成都楼市首次沸腾的“地王”事件还要追溯至3月12日。彼时,断供两年的金牛区茶店子迎来49.9亩商住地拍卖,引来36家开发企业争相竞拍。56轮竞价后,成都德商置业有限公司以楼面价17200元/㎡、溢价76.41%的代价摘走该宗地。

克而瑞四川机构研究总监周娟认为,成都作为西部龙头城市,近几年经济实力发展迅猛,城市影响力急剧攀升,已跻身新一线城市前列。在较多实力房企眼中,成都是极具发展潜力的“价值洼地”。近期成都拍出的高价地块,均位于主城区优质地段,其区域供应稀缺,市场机会较大,且地块规模偏小,购入门槛并不算高,从某种战略布局上来说,投资价值可观。

后续土拍首次要求“现房销售”

“整体来看,企业在拿地时积极与理性并存,并非所有地块都高溢价成交,仅限于优质地块。后续不排除依旧出现优质地块高价成交的现象,但不会是普遍现象。对于刚进入成都市场的房企而言,大多是做长线投资布局,对于市场的判断,也是看中长期发展趋势。”周娟分析说。

成交地价不断推高的同时,紧接着流出的另一则土拍公告却让市场始料未及。

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6月26日,成都市公共资源交易服务中心放出消息,青羊区瑞联路29亩住兼商用地,及锦江区林家坡31.5亩纯住宅用地,将于2019年7月18日拍卖,容积率分别为2.0、2.5,起拍楼面地价分别达13000元/㎡和14000元/㎡。

后发之势

更为重要的是,这一土拍不仅沿用“限价竞买+续竞自持租赁住房面积+抽签竞得”的竞拍规则,还首次要求宗地上7层及以上的住宅楼栋,成品住宅比例达100%。也就是说,这两宗地块必须现房销售。

8月28日,随着最后一方混凝土浇筑完成,成都天府国际机场T2航站楼主体结构全面封顶,这标志着整个成都天府国际机场航站楼主体结构全面完工。这个总投资超过700亿元的“十三五”期间最庞大的工程体系,仅仅耗时21个月便完成了高难度地主体结构施工。明年,天府国际机场即可竣工,2021年通航,预计2025年吞吐量达到4000万人次。届时,成都将成为继北京、上海之后,第三个拥有双机场的城市。

公开信息显示,目前成都执行的是商品房预售制度,要求必须主体结构建造超过1/2才能领取预售证。而一旦要求现房销售,开发商所承载的压力将被明显加大。“因为回收资金的时间变长,之前预售开盘就可以回笼资金,现房销售的话估计比原来要多出两年时间,这会给开发商的资金链带来更多压力。”刘璐指出。

这被认为是成都“东进”发展的最大支撑。

事实上,现房销售的方式一度在深圳、杭州、南京等地出现。2016年深圳曾推出首个现房销售的地块,由电建和金茂联合以82.89亿元的总价拿下深圳龙华地块,楼面价约5.68万元/㎡。但截至目前,现房销售仍未成为房地产主流。

2017年4 月,成都提出了“东进、南拓、西控、北改、中优”的空间地理格局。这座城市找到了自己的路径,即构建“一心两翼三轴多中心多层次”网络化城市空间结构,让成都由“两山夹一城”的逼仄,变为“一山连两翼”的开阔,实现城市格局之变。

“现房销售这个政策目的很简单,就是通过增加成本促使开发商理性拿地。”在刘璐看来,进入2019年后,成都土拍市场屡现“地王”,除了市场周期因素造成下一个高峰到来之外,开出地块容积率越来越低、限价政策开始与拿地价格联动等因素也给开发商抛出了橄榄枝。“2016年以前地块容积率在4到5之间,甚至更高,现在的容积率差不多在2左右,这样来看,容积率低,价格肯定更高一些。而且从去年下半年到现在,政府限价有所放松,没有以前那么死板,这样就让高价地块看到了希望。”

对于外界总说成都是一座只会“巴适”的城市,吴晓波频道认为,成都——悠闲是表象,野心才是真。

刘璐解释,具体到成都房地产市场,“现房销售”将和限购政策一样,与整个房地产走向相匹配。如果未来土地市场越来越热,土拍就会搭配更多比较苛刻的条件,包括现房销售,甚至这一条件会绑定在土拍里面,但若市场趋冷,则可能就会被取消。

过去的十年,成都选择一路向南,先后开发了高新区和天府新区,但由于两山的包夹,可以腾挪的土地越来越有限。于是跨越龙泉山,向东发展,“东进”战略随后实施,成为成都加快建设全面体现新发展理念的城市的重大战略举措。

(编辑:卢志坤 校对:颜京宁)

一位西南房地产市场人士称,天府国际机场只是成都“东进”战略的第一步。从全球一线城市的发展轨迹来看,新城区的建设,必然带来物业价值的飙升。反观成都,国家中心城市建设方兴未艾,晚一步上车,也就意味着错失了新区爆炸式发展的红利。也正是在这样的历史窗口期,房企才纷纷入蓉。成都本身的吸附力较强,在产业、人口等多方面的聚集效应突出,个别房企愿意用高地价换取入蓉门票,多是看中了成都的潜在发展空间,进而借助品牌效应来布局长线发展。

公开数据显示,7月的成都土地市场,因五城区的集中推地十分燥热,总成交金额、平均成交单价、单宗成交单价、单宗成交总价等多项指标,均到达年度峰值,其中楼面地价刷新至19800元/平方米,年成交总价刷新至27.27亿元。共有16宗地块成交,总成交面积1431.4216亩,总成交金额194.5405亿元,平均成交单价10645.72元/平方米。

周娟分析称,结合国家“一带一路“建设、成渝城市群发展规划,及成都“东进、南拓”城市空间规划布局,成都未来城市及楼市发展方向主要是向南和向东。东进有利于建设面向“一带一路”的开放门户,有利于成渝城市群一体化建设,发挥“首位城市”作用,同时减轻中心城区环境压力,开辟永续发展空间。向东发展核心区即龙泉山脉两侧的东安湖新城、淮州新城、简州新城、简阳城区、天府空港国际新城。向南主要以高新区和天府新区为核心发展区域。

或许是意识到高价地频现,当地政府的调控手段也随着不断回暖升温的土地市场行情持续加码。

6月27日,成都两个新盘再现万人抢房后,政府拿出两宗住宅用地开拍。其中,青羊宗地由金雁地产以18512元/平方米竞得,溢价48%,成都地价创下新高;武侯宗地则由保利发展以17190元/平方米竞得,溢价69%。这两宗地也是成都时隔一年半后,重启“限价竞买+续竞自持租赁住房面积+抽签竞得”的拍卖方式。

7月31日的土地拍卖中,不仅沿用“限价竞买+续竞自持租赁住房面积+抽签竞得”的竞拍规则,还首次要求成品住宅比例100%,即现房销售。

这种土地拍卖“熔断”机制诞生于2016年12月。进入2017年后,随着成都土地市场持续升温,相关部门先后出台了限价、抽签、竞商业物业自持比例、竞租赁住房比例等规则来调控土地市场,甚至不再接受自然人报名参与竞买,禁止同一法人的2家或2家以上的企业参加同一宗土地竞买。当时,房企利用多家“马甲”公司报名参与土地竞拍增加中签率的方式不再可行。直到2018年土地市场趋冷,上述“熔断”机制仍未启用。

成都一家本土房企高管认为,一方面东南部沿海城市的核心一二线城市面临限购、限贷持续升级的“窘境”,资产荒促使投资客开始将目光转向成渝地区,市场热度逐步传导;另一方面,随着成都新城建设的推进,产业集聚效应,周边三四线城市的人口也开始逐步向成都集聚,从而也为成都楼市成交“添了一把火”。成渝两地的房价收入比出现了稳步提升,但基本仍处于合理的区间。

恒大集团首席经济学家、恒大经济研究院院长任泽平认为,交通区位方面,成都是“陆上丝绸之路”和长江经济带的中间连接点和枢纽,可以带动东西、连接南北,拥有亚洲最大的铁路集装箱中心站,是我国第四大航空枢纽。教育医疗方面,成都集聚全省50%以上的本科院校,拥有2所985和5所211大学。成都是全国重要的电子信息产业基地,被称为“中国软件名城”。成都还是西部第二大整车生产基地,目前已聚集一汽大众、一汽丰田、吉利等12家整车企业。成都以电子和汽车为支柱,二者占工业增加值的50%;拥有中西部地区数量最多、种类最齐全的金融机构资源。这些都是支撑成都未来发展的硬核。

一位地产媒体人这样写成都:“成都不再是那个温情的偏安之所。”“一个崛起的新一线城市,成了投资套利的战场。”

人口是房地产企业投资一个城市的考量因素之一。记者了解获知,成都人口从十年前的2008年1200万,已增加至2018年的1633万,把其他1.5线城市抛在了身后。

成都的经济发展也自然夺目。2019年上半年,GDP增速8.2%,占据中国20强头部城市之首。往前一年,成都GDP突破1.5万亿元,占四川全省的38%;人均GDP达到9.5万元,城镇居民可支配收入4.2万元。作为西南地区少有的大城市,成都的辐射效应明显,2012年以来每年人口增量都在10万人以上,到2018年常住人口达到1633万人。

这样一个成都,当然成为房企“兵家必争之地”。目前,国内前50强房地产企业中,已经逾40家房企进入成都。在近期的成都土地拍卖中,新力、禹洲、金雁、华发等多家房企分别以1.62万元/平方米、1.84万元/平方米、1.85万元/平方米、1.98万元/平方米的楼面价刷新成都地价。

(此文刊于中国房地产报9月9日01版 责任编辑 何可信 邓雨楠)

关键词阅读:成都 楼市

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