betway必威安卓版下载半年增长9,股份银行火中取

作者:betway必威安卓版下载

房地产利益格局中的各方,无论是地方政府、开发商、银行还是置业者,都将不得不重新定位自己,尤其是银行。个人按揭贷款长期是上市银行的投向重心,国有商业大行每年几乎半数以上的新增贷款都投向了按揭贷。

支撑起一座座摩天大楼的不仅仅是钢筋水泥,更重要的是动辄数以亿元计的资金,这也正是银行业与房地产业“亲密合作”的根基。

现在,这种情况正在发生改变。

据《证券日报》记者独家统计,截至今年上半年,16家上市银行“涉房贷款”的合计余额(均采用集团或合并口径相关数据)为14.86万亿元,较2014年年末的13.65万亿元增长了8.86%。上市银行涉房贷款各自的占比(占各行贷款和垫款总额)差距较大,分别在9.53%-30.25%之间。其中,建设银行和中国银行对公和对个人相关的房地产贷款合计占比均接近三成,可谓与房地产业最为亲密;此外,房地产业公司上榜部分上市银行的前十大贷款客户,这也从侧面引证了双方联系的紧密。

中国房地产报记者根据六大国有商业大行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行2019年半年报数据统计发现,六大行投向房地产业贷款及个人住房贷款的总规模达22.65万亿元,较2018年末的19.56万亿元增加了15.8%。其中,对公房地产业贷款体量2.74万亿元,个人住房按揭贷款共计19.91万亿元。

开发贷余额4.28万亿元

上半年,六大行投向房地产的贷款占贷款总额的比重仍高达35.75%,即从绝对量来看,房地产仍是银行资金的流向重头。但从上半年新增贷款投放情况来看,流入房地产的增量规模下降明显。

股份制银行最钟情

据中国房地产报记者统计,在六大行合计新增3.98万亿元贷款中,个人住房贷款增加了1.33万亿元,对公房地产贷款增加了0.29万亿元,占比分别为33.3%、7.3%,在2018年末这两块的投放比例分别为49.4%、7.2%。可见,上半年新增个人按揭贷款投放规模下滑近两成,收缩明显。而房地产开发贷继续实行较严格的名单制,在择优选择授信对象的同时,进行限额管理。

据《证券日报》记者统计,截至2015年6月末,16家上市银行对公业务中涉及房地产业的贷款余额合计4.28万亿元,较2014年年底的4.01万亿元增长了6.73%,较2014年中期的3.82万亿元增长了12.04%。16家上市银行中,虽然开发贷的绝对值均较2014年年底上升,但仅7家银行的开发贷占比出现增长,另有1家银行持平,8家银行占比下降。

显然,这种变化与当前的楼市调控基调一致。央行日前曾要求银行进一步优化调整信贷结构,“点名”房地产行业占用信贷资源依然较多。一位国有商业大行信贷人士透露,受制于调控,下半年银行涉房资金端将进一步收紧,相关房地产贷款业务将持续放缓。

其中,截至今年中期,中国银行房地产业对公贷款的余额最高,为7631.72亿元,占其贷款和垫款总额的百分比为8.58%;农业银行的开发贷余额也超过了6000亿元,为6204.39亿元,占比为7.11%;工商银行和建设银行的开发贷余额则均超过了5000亿元,分别为5542.35亿元和5807.23亿元,但是两家银行该类贷款的占比并不突出,分别仅为4.76%和5.72%,在上市银行中位居后两位。

不过,利益追求下,房地产生意仍是“激进”银行的捍卫之地。如民生银行,上半年投向对公房地产贷款增量724.21亿元,占其上半年全部新增贷款的56.93%,即一半以上的新增贷款均投向房企。

股份制银行整体而言对于开发贷兴致十足,占比最高的7家银行中有6家为股份制银行,其开发贷占比在9.4%-12.8%之间。

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在股份制银行中,相对而言,招商银对于房地产行业对公贷款显得意兴阑珊,不仅规模排名排在民生银行、浦发银行、中信银行、兴业银行之后,占比也在16家上市银行中排名靠后,仅为7%。当然,这与招商银行擅长零售业务的特点是相吻合的。

国有大行按揭贷份额骤降

今年上半年,上市银行对于房地产贷款的质量把控依旧十分严格,一位上市银行内部人士对《证券日报》记者表示,“房地产行业贷款的不良贷款率通常是远低于各行业平均数的”。

个人住房贷款和房地产开发贷款是银行涉房贷款两大主力。从A股上市银行数据来看,个人住房贷款增速整体出现下滑。Wind数据显示,上半年上市银行个人住房贷款相比2018年末相比增长了6.4%,低于去年同期近7%的增速。

记者查阅中报也发现,披露出来的数据显示,开发贷的不良贷款率确实比较低。房地产业对公贷款占比在所有上市银行中最高的民生银行,房地产业不良贷款的占比仅为1.31%;而光大银行房地产业不良贷款也仅占全部不良贷款的2.13%;兴业银行的开发贷不良贷款率更是仅为0.01%。相对而言,建设银行、工商银行的开发贷不良贷款率较高,但是也均低于其各自银行的行业均值。

国有商业大行上半年个人按揭贷增速多数稳定在7%左右,其中建设银行增速仅4.3%。而在去年年末,建设银行个人按揭贷款同比增速则为12.83%,工行和农行的房贷增速则在16%以上。倒推回几年前,增速更高。数据显示,2016年几大国有商业银行个人住房贷款同比增幅普遍维持在30%左右。

此外,据《证券日报》记者测算,在所有商业银行中,上市银行涉房贷款的占比已经达到77%。

从绝对规模看,建设银行仍是个人按揭贷发放规模最大的银行。今年上半年,建设银行个人按揭贷余额5.05万亿元,占贷款总额的34.77%。但从新增贷款投放看,上半年建设银行新增贷款投向个人按揭贷的比重为39.88%,相比去年末的61.45%,大降22个百分点。

央行日前公布的《2015 年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示,截至6月末,人民币房地产贷款余额19.3万亿元,同比增长19.4%,增速与上季末基本持平;1-6月份增加1.88万亿元,同比多增3444亿元,增量占同期各项贷款增量的28.7%,比上年同期占比水平高1.9个百分点。其中,房产开发贷款余额4.88万亿元,同比增长20.9%,增速比上季末低1.3个百分点;地产开发贷款余额1.54万亿元,同比增长32.8%,增速比上季末高2.2个百分点;个人购房贷款余额12.64万亿元,同比增长17.8%,增速比上季末高0.2个百分点,比各项贷款增速高4.4个百分点;1-6月份增加1.12万亿元,同比多增1767亿元。此外,截至6月末,房产开发贷款中的保障性住房开发贷款余额1.53万亿元,同比增长58.2%,增速比上季末低6.1个百分点;1-6月份增加3895亿元,同比多增1493亿元,增量占同期房产开发贷款的68.6%,比上年同期增量占比高21.2个百分点。

这样的变化在其他国有商业大行也有同样体现:

对比上述数据还可以发现,包括政策性银行、地方城商行和农商行在内的非上市银行虽然开发贷规模占比有限,但是增长速度却远快于上市银行。

工商银行上半年新增个人按揭贷3254.72亿元,占同期新增贷款总额的38.23%,占比较去年年末的54.89%下降了16个百分点;

按揭贷突破10万亿元

中国银行上半年新增贷款中投向个人按揭贷的比例为36.48%,较去年末的49.6%收缩了13个百分点;

首尾相差约1660倍

交通银行上半年新增贷款中投向个人按揭贷的比重由去年末的40.1%降到了21.77%;

据《证券日报》记者统计,16家上市银行今年中期个贷业务中的房贷余额合计为10.58万亿元,较2014年年底的9.64万亿元增长了9.75%,较2014年中期的9.06万亿元增长了16.78%。而且,从绝对值来看,涉房贷款中,按揭贷的余额远远高于对公开发贷的余额,今年中期甚至达到了对公贷款余额的2.47倍。

中国邮政储蓄银行投向按揭贷的比重则由40.62%收缩到了35.18%。

比较有趣的是,16家上市银行对于房贷个贷业务的态度可谓迥异,最为极致的两个样本分别是建设银行和宁波银行。由于各自的业务传统和发展模式不同,数据展现出来的局面是两家银行在“涉房贷款”领域展现出极大的区别。

事实上,近几年来,个人按揭贷一直是国有商业大行新增贷款的投向重心,但份额逐年下降。如工商银行、中国银行、农业银行、中国邮政储蓄银行新增贷款投向个人住房按揭贷的比例,从2016年的64.51%、70.47%、78.17%、60.64%,分别下降到2017年的59.31%、54.29%、57.48%、60.64%,再进一步下降到2018年的54.89%、49.6%、43.2%、40.1%。而现在已经普遍降到了三成及以下。

建设银行按揭贷余额高达24912亿元,占比高达24.53%,加上开发贷后涉房贷款合计占比30.25%,在所有上市银行中排名第一,而中国银行则凭借合计29.38%的占比排名第二。与上述两家银行不同,宁波银行无论是开发贷还是按揭贷的占比均出现了下降,两项业务的合计占比仅为9.83%,其中,个人住房按揭贷余额更是仅为15亿元,占比仅为0.67%。对比计算可知,建设银行的按揭贷余额高达宁波银行的1661倍。

对下半年的房贷走势,多数银行的态度更加审慎严谨。中国农业银行副行长王纬表示,在个人住房按揭贷款方面,农行将落实好最低首付款比例、收入偿贷比等指标,加强借款人资质审核以及首付款来源收入真实性核查,严防虚假按揭和个人消费贷款挪用于购房。

除了宁波银行以外,民生银行和平安银行的按揭贷占比也不算高,均未超过5%,这也是两家银行近年来的一贯风格,其中,今年上半年民生银行按揭贷的余额和占比实现了双升;而平安银行则是“余额增加、占比下降”。

在房地产开发贷款方面,目前大部分银行对房地产行业的授信都较为审慎,并实行十分严格的名单制,以控制相关的业务风险。

业内人士指出,去年11月份以来央行多次宣布降息,商业银行息差进一步收窄,相对于小微贷款等业务的短周期和高利率,住房按揭贷款长则三十年、短的也要五年左右,降低了银行资金的流动性和灵活性,而且由于是低风险业务,利率水平不可能太高,对银行来说不具备太高的吸引力。

银行对公房地产业贷款包括开发贷、经营性物业抵押贷款等,并以开发贷为主。在银行资金投放中,一直处于较低的份额。

“目前小微贷款的平均利率在7%左右,而房贷利率还不到5%,虽然相对而言风险较小,但是银行也确实没什么赚头,就连银行发行理财产品时给付的平均收益率还得5%左右呢”,一位股份制银行有关人士对《证券日报》记者表示。

对公房地产业贷款投放规模最大的是中国银行,上半年房地产业贷款余额5296.08亿元,但占中国银行全部贷款的比重仅5.35%,较去年末的6.17%微降;上半年新增贷款投向房地产业贷款的比重为9.7%。事实上,除民生银行,房地产业贷款在上市银行贷款投放比重中,鲜有超过10%的情况。

从目前的数据来看,国有大行和多数股份制银行仍然比较青睐房贷个贷业务。截至今年中期,贷款余额和占比的前五名都被五大行所包揽:国有大行绝对值的优势毋庸置疑,合计高达8.88万亿元;且其他上市银行按揭贷款的业务占比分别分布在10%-15%之间,国有大行普遍保持在15%以上。贷款余额紧随五大行的银行分别为招商银行、中信银行、浦发银行、兴业银行和光大银行,占比较高的则包括光大银行、招商银行、北京银行、兴业银行等。

财报数据显示,今年上半年招商银行个人按揭贷增量为1068.4亿元,占新增贷款的比重为27.36%,与去年年末的25.91%相差不大;投向对公房地产贷款增量为251.25亿元,占比由去年年末的17.52%降至今年上半年的6.43%。

“这与国有大行和股份制银行的资金成本不一致有关”,上述有关人士对本报记者表示,“国有大行以及招商银行的付息率和信贷成本较低,其余股份制银行虽然不尽相同,但整体而言要高于大行,因此对于利润率和不良贷款率都较低的个人住房按揭贷款的态度自然不一致”。

招商银行副行长王良在2019年中期业绩电话推介会介绍称,招行的房地产开发贷款在总行层面一直以来都是采取限额管理,即每年的增量贷款不超过一定数额,今年还会继续坚持限额管理的策略,预计下半年投放的房地产开发贷款数量会非常少。

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中小银行激进扩张地产生意

在银行的逻辑中,房地产有土地或房产作为抵押,属于优质资产,长期以来都是银行颇为青睐的放贷对象。然受制于调控,大部分银行已在主动压缩房地产类贷款。但不乏一些激进型中小银行,仍在扩张房地产生意,典型如民生、平安、浦发等银行。

今年上半年,民生银行新增房地产业贷款724.21亿元,居上市银行之首,占全部新增贷款的比重高达56.93%,比去年末增加了4.7个百分点,即民生银行将半数以上新增贷款均投向房地产企业。

截至上半年,民生银行房地产业贷款余额4603.63亿元,较去年末增长18.66%;在贷款总额中占比14.46%,较去年末增加了2个百分点。在民生银行公司贷款和垫款项目金额排名中,房地产业贷款排在第一名,超过了制造业、批发零售等行业。

betway必威安卓版下载,但随之带来的不良贷攀升以及屡因违规放贷被处罚单,值得警惕。公开资料显示,从2014年到2018年间,民生银行不良贷款率分别为1.17%、1.6%、1.68%、1.71%、1.76%。另一方面,民生银行的拨备覆盖率却是一路下降。五年来,该行拨备率分别为182.2%、153.63%、155.41%、155.61%、134.05%。华东地区与华北地区是民生银行贷款的两大龙头地区。其中,华北地区贷款占比为28.76%,华北地区坏账率占民生银行全部坏账比例为42.65%,接近一半水平。

在民生银行不良贷款行业分布中,22%的不良贷款集中在制造业,房地产行业的不良贷款占2.78%,较去年末增加0.7个百分点,房地产业不良贷款金额15.48亿元,较去年末增长39%。

忙着扩张房地产生意的还有平安银行。今年上半年,平安银行新增房地产业贷款236.39亿元,占全部新增贷款的比重达28.02%,比去年末增加了20个百分点。

浦发银行上半年在发放个人按揭贷款方面则扩张较快。数据显示,上半年浦发银行新增个人按揭贷款774.07亿元,占新增贷款的比重达46.72%,将近占了半数。而去年年末,浦发银行新增贷款投向个人按揭贷的比重还是23.65%。

与国有商业大行一致收缩房地产贷款不同的是,股份制银行对于房贷的态度出现了明显分化。与去年相比,中信银行、浦发银行、招商银行、华夏银行上半年个人按揭贷增速均在10%以上,分别为14%、13.1%、11.5%和10.7%;而平安银行、民生银行、光大银行分别仅增长了3%、4.8%、3.5%。

值得关注的是,虽然城商行个人按揭贷款规模不大,但其增速却一直领先。城市商业银行中,上半年个人按揭贷相比去年末增速前5名分别是:郑州银行、长沙银行、成都银行、贵阳银行、上海银行。

与个人住房贷款规模增速一致,城市商业银行的房地产业贷款也保持了较快增速。数据显示,上半年共有10家银行房地产业贷款增速高于10%,其中就包括5家城市商业银行,分别是上海银行、郑州银行、杭州银行和长沙银行。

这些地方银行房地产贷款增长的背后,则是当地上半年房地产市场行情向好的写照。

另一个值得注意的现象是,个人消费贷在部分银行投贷中出现下滑态势。最明显的是建设银行,上半年个人消费贷款类出现多年来的首次下降,贷款金额1682.7亿元,比去年末的2101.25亿元降幅高达19.92%。报告期内个人消费贷款的不良贷款率,由去年末的1.1%攀升至本次报告期末的1.45%。

中国建设银行首席风险官靳彦民对此解释称,这是因为建行在报告期内进一步强化了风控模型。

国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示,从房地产金融角度看,目前调控已经并且将继续从三个方面实施:一是收紧银行信贷资金进入房地产市场,比如提高房地产开发贷款的条件,减少贷款额度;二是收紧资金借助信托等渠道进入房地产项目,比如对房地产信托进行“窗口指导”;三是收紧个人住房贷款条件、额度,提高贷款利率,并严控个人消费贷款、信用卡资金违规流入房地产市场。

从各个金融监管部门的新近表态来看,目前涉房金融监管全方位从严,银行信贷、信托、基金、保险都迎来了全面的把控。

这些动作,代表着房地产所处金融环境还趋严的走势。

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(此文刊于中国房地产报9月16日09版 责任编辑 何可信 邓雨楠)

关键词阅读:楼市 房贷

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