崇礼金世界步行街项目烂尾考察,福建法庭善执

作者:betway必威安卓版下载

张家口崇礼金世界商业步行街项目,尽管部分楼盘已收房多年,但一层、二层的商铺客流量仍然人流稀疏,街道冷清,甚至很多商铺大门紧锁,尚未装修。透过一些商铺的玻璃大门可以看到,室内早已布满了灰尘。而一些已开业的店铺,生意萧条,门可罗雀。还有部分楼盘,烂尾后萧瑟的矗立在那儿。一些还未收房而自行入住的购房户,为增添喜气,在门口插立了数根彩旗。不过,无论是已收房多年的楼盘,还是部分烂尾楼,其消防设施均形同虚设。

“烂尾楼”缘何变成“黄金楼”——福建法院善执惠商让多方当事人取得共赢来源:人民法院报发布时间:2019-06-21 09:28:47字号:小大打印本页 入夜,福州闽江北岸的大儒世家江语城小区里万家灯火,一派祥和。然而就在前些年,这个楼盘因开发商资金链断裂,工程建设停滞,工地上杂草丛生,众多购房业主则打横幅、堵机关……各种矛盾纷至沓来。 荒芜的工地何以能高楼耸立?“烂尾楼”何以能变身“黄金楼”?这巨变来自福建法院的善执惠商理念,在党委政府支持下,法院敢于担当作为,形成“政策支持为要、盘活生产为本、工人工资为先、债权统筹为辅”的执行工作新模式。近年来,“大儒世家”“金港名都”“尚和国际”“正鼎地产”等在福建省有重大影响的一系列楼盘“烂尾”案件得到妥善处理,众多购房户办了产权证,深陷内外交困的涉案房企恢复生机,债权人的债权得到了保障,取得多方共赢的效果。 困境:交了钱却没见着房子,矛盾愈演愈烈 家住福建省宁德市蕉城区的徐女士怎么也没有想到,自己花费大半辈子积蓄买房,却买来了一桩“堵心事”。因开发商澳泰公司资金链断裂,其名下开发的“金港名都”小区迟迟无法交房。“这一拖就是10年。”徐女士一家只得长期租房住。 像徐女士一样,连房子的影子都没看见的有500多户,还有400多户虽然交了房,但是没有通水通电。愤怒的业主将矛头直指澳泰公司。 澳泰公司总经理林海平有苦难言。由于澳泰公司在全国开发的项目有十几个,这些项目相互抵押,资金周转捉襟见肘,“金港名都”项目只得停工。债权人闻讯后纷纷上门要债。 工人工资无法发出、民间借贷无法偿还、后续注资复盘无望……官司缠身的澳泰公司举步维艰,公司董事长王某见势不妙,一走了之,留下一堆烂摊子。 从2011年起,近千户业主先后起诉澳泰公司。尽管官司打赢了,但在执行过程中因澳泰公司账户上没有钱,赔偿问题兑现不了,项目复盘遥遥无期。众多购房业主心急如焚,矛盾愈演愈烈…… 澳泰公司是近年来福建省法院审理房企出现资金链断裂引发系列纠纷中的典型一例。由于涉案房企多是民企起家,在前些年房地产市场一路高歌猛进时,采取民间借贷、多头抵押担保等方式融资,高额的利息犹如雪球越滚越大。相互抵押的房产项目只要哪个环节出现问题,都有可能带来雪崩效应。 压力交替袭来,处理这些案子的法官俨然成了“刀尖上的舞者”。如何在困境中求突围?考验着法院的担当、法官的智慧。 破局:陷入的困局有了渡危为机的希望 宁德市中级人民法院执行局执行警务组组长黄锦清从接手“金港名都”这个案子后便时感压力如山。“经常有购房户到办公室来问,案子什么时候能解决?遇见不理智的当事人,甚至指着你的鼻子骂。” 一边是众多购房户和债权人的步步紧逼;一边是澳泰公司名下财产“僧多粥少”,法院执行工作进退维谷。 负责执行“大儒世家”系列案件的南平市中级人民法院也同样遭遇窘境。涉案被执行人仁文公司卷入一系列债务纠纷,泉州、福州、厦门等五地法院先后轮候查封其名下项目……

金世界商业步行街项目位于张家口崇礼区的商贸新区。据中国房地产报记者了解,该项目是张家口市崇礼区政府早在2010年的招商引资项目,由河南省鹤壁市鼎盛房地产开发有限公司开发。

众多债权人坐等分“蛋糕”。

该项目因“售后返租”,早在2014年曾被媒体关注。有媒体报道称,该项目借助张家口市申办2022年冬奥会的契机推出了603套度假洋房、精装修酒店式公寓,均价8500元/平方米。“以一套总价50万元的房子为例,每年就能收回6万元的租金,第一期合同为期三年,每年许诺12%的回报率,三年后再和开发商签订协议,回报率将随行就市,但是等到举办冬奥会的时候回报率肯定比现在还高。”

按照正常执行程序,查封、拍卖、变现,以拍卖的土地款、项目款偿还债权。“这对于法院而言是最省事的办法。这样一来案子虽然了结,但一系列新问题又冒出来。”黄锦清说。

不过,好景不长。中国房地产报记者了解到,开发商于2016年开始,停止支付租金。一时之间,金世界商业步行街的数百名购房业主纷纷闻风而起,从2016年停止支付租金至今,进行了一次次的维权行动。期间,鹤壁鼎盛房地产公司向当地的鹤壁市淇滨区法院提出了破产重整申请,法院已启动了该程序。金世界商业步行街的资金问题也才浮出水面。不少高额债权人也纷纷向法院提起民间借贷诉讼,一系列问题接踵而来。

首先是普通债权清偿率低。一旦司法拍卖成交,拍卖款在扣除税费后还要优先清偿抵押债权,所剩无几。其次,公司核心资产被掏空,难以维系后势必走向破产。如果后期无人“接盘”,业主交房日子将遥遥无期。 “对于这些风险,我们都预先做了充分的评估,并把道理、事理与情理向当事人讲清楚,大家深感拍卖土地的路子走不通,形势逼着我们必须转变思路、主动担当。”宁德中院院长董明亮告诉记者。 董明亮为大家算了一笔“账”:彼时的宁德房地产市场开始回暖。以澳泰公司现有项目如期开发后将有达到近40亿的盈利,远超目前11亿元的债务。与其把蛋糕分了,还不如把蛋糕做大。 福建省高级人民法院启动执行统一组织、统一协调、统一指挥“三统一”工作机制,经过充分沟通协调,将涉及房地产“金港名都”“大儒世家”等案件的执行处置权全部委托给首封法院。同时,配套制定下发文件,推动首先查封法院加快对查封财产的处置进度,有效避免因其怠于处置查封财产导致轮候查封案件陷入执行僵局。 “让有发展前景的企业活下来。”在福建各级法院的主导下,金融部门、债权人以及购房业主形成共识。 重生:既要“放水养鱼”,又不能让“鱼儿”溜走 “必须贯彻谦抑、审慎、文明执行的理念,帮助企业重获新生,这是法院面临的大课题,更是法院在服务发展大局中的使命担当。”福建高院审判委员会委员、执行局局长许寿辉说。 现实情况远比想象中复杂,问题一个个地冒了出来。没有经验可循,唯有勇于探索。 福建高院主动协调省税务部门提出“新税及交、老税暂缓”的政策,解决了执行中涉及企业历史欠税的瓶颈问题。在此基础上,福建高院还与省税务部门联合出台《关于建立法院与税务机关执行协作机制工作方案》,为此后类似案件的执行扫清了障碍。 福建高院执行局法官徐琴从始至终参加了该案的执行。她告诉记者,对于陷入债务困境的企业而言,打通资金流、现金流异常重要。“只有血管通畅了,才有可能恢复造血功能。” 为此,2014年福建高院启动了仁文公司名下的100个车位的拍卖,筹得拍卖款2000多万元,优先偿付了部分工程款。工程队重新进驻工地建设。濒临“烂尾”的项目得以复工,这成为提振众多债权人和购房业主信心的一块“压舱石”。 为促成一些设置抵押债权的债权人同意暂时先将销售回笼的购房款优先支付工程款,执行法官分头做债权人的工作。 谈判是个艰苦的过程。徐琴也记不清这几年下来,与被执行人和债权人“过招”几十回了。“有时候刚看到点希望,却因一方反悔,一切工作又重新回到原点。但我们始终相信这么一句话——‘因为值得,所以执着’。” 经过不懈的努力,各债权人与被执行人之间达成执行和解。经协调,当地银行也同意出台相应的优惠政策,给予后期购房的业主办理按揭贷款。 既要通过“放水养鱼”让企业活下来,又不能让“鱼儿”溜走。为确保回笼资金安全,福建法院启动最严格的资金监管手段,防止资金被截留、转移或将挪作他用,让债权人利益蒙受损失。 “越是困难,越要苦干加巧干。”南平中院院长黄石勇和执行局的干警们殚精竭虑,攻坚克难,类似的难题被一项项攻克,壁垒逐一在打通。濒临“烂尾”的楼盘渐入佳境,步入“建设—销售—还款”的良性循环。 2018年8月,“大儒世家”楼盘全部竣工通过验收,广大购房业主拿到了期盼已久的房产;南平中院共执结涉及福建仁文案件230件,实际到位7.5亿元,并带动4.3亿元工程款以及金融机构24.09亿元贷款的清偿;“金港名都”6栋大楼已经封顶,开盘在望。 福建高院副院长林玫瑰表示,福建法院执行干警以善执惠商理念为引领,勇于担当作为,实现了金融风险有效化解、农民工工资得以兑现、债权人利益有效保护、购房业主安居乐业、民营企业重现生机的共赢局面。

此外该项目,一房多卖,房源多重抵押,高额民间借贷等问题严重。

记者还了解到,开发商鼎盛房地产公司在河南鹤壁开发的华清苑项目和龙府盛帝项目,也因资金问题而处于风雨飘摇之中。两个地块的相关证照均面临着过期需要重新审批的问题。

在启动破产程序中,尽管鼎盛房地产公司管理人向法院提出重整申请,并拟定了《破产重整计划草案》,但分析人士认为,该草案具有很多不明确和不确定性因素。

目前,解决崇礼金世界步行街项目的后续问题,已经成为摆在张家口崇礼区和鹤壁市淇滨区两地政府的一道难题。记者于10月9日、10日,在崇礼当地进行了走访调查。但截至10月24日,崇礼区政府、鼎盛房地产公司均未予回应。

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曾是政府招商引资项目

家住北京,并已退休多年的刘先生,在2014年,看到近年来北京周边的房价一路飙升,也决定向房产投资。

刘先生看好了距离北京二百余公里之外的张家口崇礼区。当时,刘先生认为,如果张家口崇礼能够申办冬奥成功,崇礼的房价一定会有升值空间。刘先生觉得房子即使不再升值,每年夏天在这儿避暑一段时间,也是不错的选择。刘先生经过实地考察后,按每平方米8000元左右的价格一下子全款购买了金世界商业步行街的多套商住房。按照销售人员的说法,“房子实施售后返租销售模式,每年返还12%的回报率。”

让刘先生始料不及的是,一个当地政府招商引资,并手续齐全的项目,返还一年租金后,会突然因为资金不足而导致租金拒付,并且部分楼盘停工烂尾。

“一个政府招商引资项目,并且大部分楼盘已经售完并回笼了资金,怎么一下子资金不足了呢?售楼款去了哪儿?”这让刘先生百思不得其解。租金拒付,购房款又退不了。由于部分房产开发商无法给办理房产证,房子也租不出去。这让刘先生一家一辈子的积蓄打了水漂。

因金世界步行街项目停工烂尾、拒付租金、没法办理房产证的不止刘先生一户。据业主估算,金世界步行街大约涉及业主400余户,大约600余套房。由于该项目无法办理按揭贷款,除了少部分人缴纳首付款分期办理,大部分业主为一次性缴纳全款。

金世界步行街位于崇礼区商贸新区,占地大约60余亩,土地用途为商务金融用地,土地使用年限为40年。中国房地产报记者实地走访发现,该项目为8栋楼,每栋楼地上为4层,地下一层。据业主估算,每栋大约70~90户。部分楼盘为精装修。截至目前,2~8号楼已交付使用多年,但烂尾的1号楼依然萧瑟的矗立在一侧。

刘先生告诉记者,租金拒付后,这些业主组织了多次维权。有的业主为了办理房产证,选择了仲裁程序。有的依法信访。一些民间融资借贷案,也随着鼎盛房地产开发公司的资金链断裂,而纷纷提起诉讼。“尽管一些业主该去的部门都去过了,到现在几年过去了,维权并没有实质性进展。”

崇礼区的滑雪产业起步于1996年,如今成为了冬奥会的举办地。也因此,崇礼成了中国顶级滑雪度假胜地,从而让一个国家级贫困县就此脱贫。

公开信息显示,自从崇礼成为冬奥会雪上项目比赛主场地后,当地的房地产市场无论是住宅还是商业的发展速度都突飞猛进。目前,当地经营雪具租赁买卖业务的有上百家,而登记注册的酒店业已突破3位数,而是当地餐馆总数超过300家。

2015年7月31日是崇礼房地产市场发展的一个关键时点,这一天北京联合张家口申办冬奥成功;2018年1月底张家口市调整行政区划崇礼“由县变区”正式成为张家口市区的一部分;作为“2022年北京冬奥会”的两项重要交通配套工程,京张高铁及支线崇礼铁路近日联调联试工作启动,京礼高速施工也已进入收官阶段,两条奥运干线将在2019年底正式通车。

据河北文化和旅游厅消息2019年春节假期7天河北省共接待游客2200.39万人次,实现旅游总收入139.82亿元,同比分别增长19.93%和25.4%。春节期间河北省冬季冰雪旅游市场升温明显。

崇礼区的房价,随着申办冬奥的成功和冰雪产业经济的发展,房价也一路飙升,由原来的每平方米3000元上升到了10000元,甚至每平方米12000元。

如今,总人口不到3万人的崇礼小城,许多在售楼盘价格每平方米都在万元以上。

随着来此旅游体验冬奥场地滑雪的人蜂拥而来,当地的楼盘也是不断拔地而起,从北京驾车开到崇礼,沿着高速公里林立各种楼盘广告,在崇礼县的主要街道两侧除了各种关于冬奥会的宣传也同样楼盘广告密集。

记者在当地走访时,有业主反映,在金世界步行街项目上,有不少国家体委的人和崇礼区当地官员,也纷纷解囊购买。“在这些人看来,冬奥的成功申办,房子一定会有升值空间。这些人群购买的主要是2号楼。”有业主告诉记者。

记者查询发现,开发商鼎盛房地产公司资金链断裂后,引发司法诉讼达100余起。多是房屋买卖合同纠纷、民间借贷纠纷,以及金融借贷纠纷。而这些借贷纠纷中,多发生在张家口崇礼和河南鹤壁市两地。

记者在崇礼走访了一位民间借贷债权人田先生。他于2016年借给开发商鼎盛房地产公司130万元,并以金世界步行街的部分房子作抵押,合同到期后,鼎盛房地产公司却未能按约还款。田先生后来才发现,被抵押的房子早已被重复抵押。尽管起诉到了法院,至今已患重病的田先生,也未能要回一分钱。

被一房重复抵押的不只是田先生。很多业主发现,自己的房子早已被鼎盛房地产公司抵押出去了。把房产抵押给银行后,再向民间借贷的债权人重复性抵押。据业主统计,凡是没有办理房产证的房子均被开发商作了抵押。

记者走访发现,部分业主至今没有办理房产证,有业主到不动产登记中心询问,得到的答复是:一种情况是房产被抵押,二种情况是开发商鼎盛房地产公司没有向税务部门完税,导致这些业主没法办理房产证。

租金拒付、1号楼停工烂尾,让许多业主组织了多次维权。期间,鼎盛房地产公司法人王龙泽向河南鹤壁市淇滨区法院提出了破产申请,淇滨区法院并于2018年2月启动了破产程序。

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破产重整或成无源之水

破产程序启动后,鼎盛房地产公司法人王龙泽于2019年6月以“公司尚有未出售的房屋,尚未开发的土地等市场价值较高的资产。”为提高破产清偿率,向鹤壁市淇滨区法院提出重整申请,并获得裁定通过。

债权人会议资料显示,鼎盛房地产公司目前拥有的主要财产位于鹤壁市淇滨区两块土地。一块为华清苑地块,占地约40亩。一块为龙府盛帝地块,占地约59亩。这两块地并具有相关证照,但这些证照均面临着过期需要重新办理申请审批问题。除此之外,在张家口崇礼的金世界步行街项目,尚有119套房屋尚未出售,包括底商和公寓。

重整申请获得淇滨区法院裁定通过后,鼎盛房地产公司管理人拟定了《破产重整计划草案》,该草案重整经营方案主要为启动上述位于鹤壁市淇滨区华清苑地块的复工续建工程,并加大龙府盛帝地块、华清苑项目的销售力度。

该草案中表述“启动龙府盛苑项目和华清苑项目的复工续建工程需要前期投入资金约6000万元。目前就复工续建及资金使用等问题已与代建公司达成合作意向,由代建公司承担上述两个项目后续资金的投入,预计约1.7亿元。”

不过,有业主以及鹤壁方面相关人士告诉记者,上述华清苑和龙府盛帝两个项目,购房户早在多年前就已交纳了定金或首付款,但多年以来,一直没有开发。

针对上述《破产重整计划草案》,有知情人士分析认为,这份草案并未明确代建公司名称、资质,资金来源,资金的有与无作出说明;是否有金融机构出示的信誉度评级证明,该公司的在建项目清单,在建项目成本、资金预算;成本和在建项目资金管控计划等关键性分析报告。代建资金一旦出现收支不抵,项目很有可能会再次上演崇礼金世界步行街项目一样的烂尾工程。该人士认为,这份重整方案的核心内容未经严谨、科学、充分、多方的可行性论证。资金才是最大的难题,资金来源没有充分的保障,一切重整计划都会显得苍白无力。

上述人士还认为,鼎盛房地产公司向金融机构申请借贷的可能性很小,因为鼎盛房地产公司属于破产企业重整,该企业不会从金融机构的黑名单被很快移除,没有哪个金融机构或政府会为之融资或担保。更致命的理由是,破产重整企业没有重整目标实现的确定性。也看不到重整企业实现目标后企业的方向在哪儿,所以鼎盛房地产公司能获得持续有保障资金的可能性微乎其微。该《破产重整计划草案》无非是无源之水。

记者通过工商信息系统查询,鼎盛房地产公司原注册资本为800万元,股东为栗政有和王桂香。后经历多次变更,栗政有隐退,并成为隐形老板,法人变更成了王龙泽,而注册资本变更成了5000万元。据了解,该公司为家族式企业,真正老板是栗政有。“90后”的王龙泽,是栗政有妻子王桂香的侄子。

记者梳理发现,在栗政有编织的众多家族企业中,很难发现栗政有的身影。不过,鹤壁当地知情人士告诉记者,栗政有“隐形操纵”的众多家族企业中,多是其亲戚担任公司法人或股东。如王龙泽、阎某、栗某有、齐某贵等都是栗政有的亲戚。而实体企业有朝歌老酒、搅拌站、多家建筑公司和金穗实业等。

记者从上述草案中还发现,鼎盛房地产公司的资产,除了上述龙府盛苑项目和华清苑项目两个地块之外,尚有约4.2亿元的资产,而负债情况,截至目前的审计结果显示达7亿元之多,资产负债率达172.12%。

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项目背后的神秘债权人

在金世界步行街项目的整个开发过程中,无论是“售后返租”销售模式,还是开发商的民间借贷,都无不凸显了该项目运转的资金吃力。

记者梳理资产申报汇总清单发现,在多达7亿多元的负债中,主要有工程款、购房首付款、金融借贷和民间借贷、其他类普通债权、税款、和特别类债务。在民间借贷中,少则几十万元、几百万元,多则数千万元,甚至将近1亿元。而在特别类债务中,多为数千万元。记者在崇礼区走访期间了解到,用于该项目的民间借贷,利息有的高达3.6分。

而业主提供的两位债权人于瑞昌和李东生令人蹊跷。记者并未从资产申报汇总清单中发现上述两位债权人名字。记者致电鼎盛房地产公司管理人,回复“名单中的确没有于瑞昌的名字,是否属于遗漏?尚不能确定。至于债权人李东生,我们已多次通知他,李东生根本不申报债权。”

不过,记者通过相关渠道发现,于瑞昌曾于2017年向鹤壁市淇滨区法院对鼎盛房地产公司和栗政有提起诉讼,该案并曾向崇礼区不动产交易中心提出协助执行通知,要求崇礼方面查封金世界步行街1号楼1单元的两套房产,5号楼01—28号房产28套,以及5号楼3曾的15套房产。而到了2018年9月,于瑞昌又作出撤诉处理。该案由显示为房屋买卖合同纠纷。

而债权人李东生,曾于2017年以民间借贷纠纷向张家口崇礼区法院提起诉讼,诉讼标的达1400余万元。

记者还从多方了解到,在金世界步行街项目60余亩的地块中,除了上述8栋楼之外,另有一栋被称之为9号楼的地位,开发商鼎盛房地产公司交由李东生自己开发和销售。据了解,李东生为崇礼本地人,人称“二哥”。

记者在崇礼当地走访时,有坊间传言,鼎盛房地产公司崇礼分公司的法定负责人齐新贵和实际负责人栗瑞有曾被崇礼一当地人实际架空。而李东生曾被任命为鼎盛房地产公司崇礼分公司的总经理。10月17日,中国房地产报记者致电栗瑞有,被告知“我已退出那个项目两年多了,不再负责了。”随即挂断了电话。

截至目前,记者几次致电栗政有,其手机一直处于关机状态。

就金世界步行街项目,是崇礼区政府哪个部门招商引资的?在招商引资工作中,崇礼区政府是否设计有严格的准入制度或门槛?房企被招商引资进驻崇礼的条件是什么?金世界步行街商住项目的开发资金如何监管?该项目的后续问题如何解决?是否已有解决方案等一系列问题,中国房地产报记者于10月17日致函崇礼区政府,截至发稿,未收到任何回应。

(此文刊于中国房地产报10月28日03版 责任编辑 徐妍)

关键词阅读:金世界 崇礼 烂尾 返租

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