房价福音,上海共有产权房扩围

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[摘要] 作为第一个吃螃蟹的人,上海早在2010年就开始供应共有产权保障住房。中原地产研究中心统计数据显示,全国已有包括上海、北京、南京、广东等近10个省市在进行共有产权住房的探索。

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上海全面启动非沪籍共有产权保障住房。8月21日,上海市住房和城乡建设管理委员会在官网发布消息称,上海市已在全市16个区全面启动非沪籍家庭的共有产权保障住房咨询及受理工作,计划于9月底前完成。

据上证报报道,4月22日,上海市房管局局长胡广杰在做客“2019上海广播民生访谈”节目时表示,去年,上海市政府已出台相关政策,将共有产权保障房受益面扩大至部分非沪籍家庭,并在虹口、松江、金山区先行试点申请受理。今年计划通过二季度对政策试点以来评估的基础上,三季度16个区要全面拉开。

上海市住建委表示,本次共有产权保障住房扩围,重点解决持证年限较长、学历层次高、符合上海市产业发展导向、为上海经济社会发展作出贡献的居住证持证人住房困难问题。

这意味着上海市共有产权房的受益面将进一步扩大,受益人群也将有所增加。所谓共有产权房,即政府和市民双方共同拥有房屋的产权。中低收入住房困难家庭购房时,可按个人与政府的出资比例,共同拥有房屋产权。

“目前,上海市的居住矛盾主要已转向解决两类重点人群的居住问题。一类为上海本地户籍人口中的住房困难群众,特别是中低收入住房困难家庭;另一类是对上海经济发展作出贡献的非沪籍常住人口,尤其是各类人才特别是青年人才群体。”上海市住建委有关负责人表示,上海市将进一步加强住房保障力度,扩大住房保障覆盖面。

到底哪些人群可以申购上海共有产权房?需要满足什么条件?共有产权房的大量推出会对上海房地产市场带来怎样的影响?共有产权房对非沪籍家庭吸引力如何?

“说实话,现在上海在人才竞争政策上没有深圳、广州等地开放。本次共有产权保障住房扩围,就体现了上海的包容性。”上海交通大学国际与公共事务学院教授、中国城市治理研究院教授陈杰在接受时代周报记者采访时指出。

谁可以申购共有产权房?

三区先行试点

实际上,2018年9月份,上海市住建委等九部门就发布了《关于进一步完善本市共有产权保障住房工作的实施意见》的通知,通知称,同时符合5个条件的非本市户籍居民家庭,可申请本市共有产权保障住房。

共有产权住房是指政府提供政策支持,购房者和政府共同拥有房子产权,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限制使用范围和处分权利。

这五个条件分别为:持有《上海市居住证》且积分达到标准分值;在本市无住房;已婚;在本市连续缴纳社会保险或者个人所得税满5年;以及符合本市共有产权保障住房收入和财产准入标准。

事实上,早在去年年底,上海市就正式开始将共有产权保障房受益面扩大至部分非沪籍家庭,并在虹口、松江、金山三个区先行试点申请受理。

此外,通知表示,将进一步增加共有产权保障住房供应量,在不影响户籍居民共有产权保障住房供应的前提下,增加房源用于向符合条件的居住证持证人供应。供应额原则上应当不少于向本市户籍共有产权保障住房保障对象供应额的20%左右。

根据要求,非户籍家庭申请共有产权保障住房需满足以下6个条件:持有《上海市居住证》且积分达到120分;在上海市无住房,在提出申请前5年内,不得在上海市有住房出售或赠与行为;结婚满一年;在现工作单位工作连续满一年且工作单位在提出申请所在地注册连续满一年;非上海市户籍居民应当以家庭为单位提出申请等。

根据通知规定,居住证持证人取得不动产权证未满5年,不得转让共有产权保障住房或购买商品住房。因特殊情形,确需转让共有产权保障住房的,该共有产权保障住房由区住房保障机构依申请程序回购。

对于上海共有产权保障住房试点,陈杰分析指出,一是门槛较高,符合门槛条件的基本上不太需要共有产权保障住房;二是有需求的,但不符合门槛条件。但是,陈杰坦言,共有产权保障住房是为了满足部分人的居住需求,申请较为理性属于正常情况。

值得关注的是,该政策目前已在上海市的虹口、松江、金山区先行试点申请受理,今年,还将在16个区全面拉开。易居研究院智库中心研究总监严跃进对新京报记者解读称,从此次上海房管部门的表态来看,共有产权住房的分配工作会加快,利好此类住房的全面健康发展,也利好后续多主体供给、多渠道保障工作的推进。对于具体购房者来说,今年可以积极关注此类住房信息,进而解决相关住房问题。

值得一提的是,将共有产权住房惠及非本地户口的政策,并非上海首创。北京市早在2017年9月30日出台的《北京市共有产权住房管理暂行办法》中就明确,满足非京户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。

土地供应量和供应区域决定对市场影响大小

条件放松、全辖启动

中原地产首席分析师张大伟则对新京报记者表示,这一政策对上海房地产市场到底有何影响,主要还是要看共有产权保障房的土地供应量和供应区域,如果供应能够满足市场的需求,对市场影响就会非常大,例如可保持当地房价平稳等,但如果供应量较小,则对当地市场基本没有影响。

在试点基础上,上海市有关部门对相关政策口径进行优化完善,并在全市推开。按相关规定,非沪籍与上海户籍居民共有产权保障住房均采取政府定价,且购房人产权份额应当不少于50%。

安居客APP端数据显示,目前上海市二手房均价约为49545元/平米,比上月涨了0.09%,而同比去年则下跌了1.82%。新房价格更高,约为54303元/平米,环比下跌8.6%,同比则上涨了19.25%。

时代周报记者仔细梳理发现,与此前试点申请条件相比,此次全面启动反而有所放松。例如,“在现工作单位工作连续满一年且工作单位在提出申请所在地注册连续满一年”条件后,附加了“但在同一个区内两个及以上实际缴纳社会保险或个人所得税的单位工作,且累计工作满一年的,可以提出申请”。

京师上海国际总部金融与房地产律师高级合伙人陈雷博对新京报记者表示,共有产权房涉及租赁、销售,在共有产权机制之下,政府作为共有权人有权通过政策和协议,限制房屋的租赁价格和房价,也限制交易,避免通过行政手段限价带来的诟病,比如阴阳合同等实际交易价格高于市场明面上的价格,提高供给,而给市场一定的预期,避免市场恐慌而导致价格不理性上涨。另外,共有产权房一般都会限制在一定期限内不能买卖,对于一定阶段的市场交易频率会产生影响,降低市场活跃度,间接影响房价。

对此,上海市虹口区嘉兴路街道社区事务受理服务中心工作人员给予了证实。“试点要求必须在同一个单位连续工作满一年,不能累计,现在可以在一个区的若干个单位横跳,只要工作累计满一年即可。”该工作人员对时代周报记者解释。

“此外,共有产权房的补贴和奖励可能涉及很多方面,包括了土地优惠,共有产权房开发商补贴,融资支持等,从资金成本、交易成本、管理成本等方面降低住房的成本,直接影响价格,通过奖励补贴租金等,降低市场房租,降低房屋收益率,从而打击炒房,特别是以房养贷的炒房客。”陈雷博表示。

目前各区已陆续发布集中咨询受理工作相关事项的公告。“交足材料后直接受理,通过审核后,分区按人数集中进行摇号或抽签,决定选房顺序。摇号、选房差不多要一年时间,等最终拿到房子的时间会长一点。”上述工作人员透露。

北京上海多地推共有产权房 价格优势不会成为购房者唯一参考要素

在房源方面,郊区充分利用好辖区内配建保障性住房房源;中心城区可申请市统筹大居房源,房源预计主要分布在浦东惠南、奉贤南桥东、松江南站、嘉定黄渡和宝山顾村拓展等基地。待房源项目和价格明确后,将适时向社会和申请家庭公布。

实际上,共有产权房在我国已试点十余年。2007年,共有产权房即在江苏省淮安市进行试点,目前,该模式已在江苏省其他地区获得了推广。2014年,住建部还表示,确定北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石为共有产权住房试点城市。截至目前,北京上海等城市均已开展了共有产权房相关业务。

“每个区分开自主选房,市中心的房源由市房管局统一安排调拨,郊区由辖区筹措。”上海市虹口区房屋保障中心工作人员表示。

以北京为例,非京籍家庭也可购买共有产权房,据媒体报道,北京2018年1月到11月全市新开工各类政策性住房84271套,其中,共有产权房数量高达29804套,对于有住房刚需,但经济条件并不是太好的家庭而言,共有产权房无疑解决了其购房、住房的问题。

与此同时,在供应标准方面,非本市户籍家庭人数为2人或3人的,购买一套二居室;人数为4人及以上的,购买一套三居室。

一位在上海工作的王毅对新京报记者表示,如果价格比较便宜,可能会考虑购买共有产权房,但最终还是要看地段,如果离市区太远,工作不方便那么就不会考虑。同样在上海工作的王欣也对新京报记者称,从非沪籍户口购买共有产权房的条件来看,其实也挺严格的。除非特别便宜,否则如果要买房,可能还是会偏向考虑房子的使用价值、保值、工作是否方便以及孩子上学的学区之类的因素。

最早探索共有产权住房

新京报记者获悉,今年初亦有非京籍市民齐先生放弃了其申购的北京共有产权房资格,放弃原因中包括地理位置等因素。

作为第一个吃螃蟹的人,上海早在2010年就开始供应共有产权保障住房。中原地产研究中心统计数据显示,全国已有包括上海、北京、福州、南京、广东等在内的近10个省市在进行共有产权住房的探索。

新京报记者 潘亦纯 编辑 陈莉 校对 李立军

今年4月22日,据时任上海市房屋管理局局长胡广杰透露,上海廉租住房、共有产权保障房、公共租赁住房等保障房的受益面均在不断扩大。截至今年3月底,上海市共有产权保障住房已累计完成签约9.5万户。

8月14日,住建部发表了《努力实现让全体人民住有所居—我国住房保障成就综述》。文中住建部相关负责人透露,对于人口净流入较多、住房保障需求较大的大中城市,要督促加大公租房保障力度,因地制宜发展共有产权住房,加快促进解决城镇中低收入居民和符合条件的新市民的住房困难问题。

“共有产权住房最初的出发点较小,定位为保障性住房,但在实践过程中,政府及专家发现,这一政策内在的潜力比我们原来设想的要大得多,于是慢慢朝针对‘夹心层’群体的政策性商品住房的方向推动。”陈杰认为,共有产权住房制度具有较强的生命力和灵活性,尤其北京版的共有产权房,大幅度杜绝牟利空间,实现“房住不炒”,真正面向自住型刚需者,在国内具有巨大的潜在需求,对完善城镇住房供应体系现实意义很大。

关键词阅读:共有产权 上海户籍 上海交通大学 人才竞争 上海经济

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