35城二手房价齐跌,房价涨跌互现

作者:betway必威安卓版下载

“金九”到来,楼市未出现往年同期繁荣局面。国家统计局10月21日发布的70个大中城市房价数据显示,9月新建商品住宅和二手住宅,环比价格上涨城市为53城与40城,数量较上月分别再减2城和3城。

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业内人士解读到,临近年末,房企为回笼资金,频出“以价换量”销售策略,带动各等级城市房价环比涨幅以稳或微跌为主。如果政策回归中性,将一定程度上推动交易市场小幅反弹。但在中央“房住不炒”导向下,再难出现房价暴涨局面。

中新经纬客户端11月15日电(薛宇飞)国家统计局近两日相继公布了商品房、商品住宅市场的重要数据。在房企以价换量的策略下,中国前10个月的商品房销售面积同比增长了0.1%,增速今年以来是首次由负转正。而70城房价数据显示,一线、二线、三线城市的新房、二手房销售价格环比涨幅均出现回落。国家统计局城市司首席统计师孔鹏称,10月份商品住宅销售价格涨幅稳中有落。

进入9月,从新房和二手房涨价城市数量来看,总体仍现降温态势,但步入“金九”传统销售旺季,房价增速降幅较前几月有所收窄,新建商品房价格较上月环比微升。

从数量上看,70个大中城市中,10月份新房销售价格环比下跌的城市达到了17个,比9月的12个有明显增加;二手房价格下跌的数量增加到35个,这是时隔55个月后再次出现半数城市二手房价格下跌的情况。

具体来看,9月,一、二、三线城市新建商品房价格分别环比上涨0.4%、0.6%和0.8%,涨幅均较上月扩大0.1个百分点。

房价环比涨幅整体回落

“‘金九’期间新房市场‘以价换量’使得大部分购房者购置市区或者高端楼盘,成交结构的变化带动价格上涨。”诸葛找房数据分析师国仕英表示,总体来看,受调控政策影响,各等级城市新房销售均价趋于稳定或小幅上涨,与国家调控基调“稳”相贴合。

三亚市内的一片住宅区域 中新经纬 薛宇飞 摄

值得注意的是,广西南宁继8月领涨后,再次成为9月房价指数环比涨幅最大的城市。对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出,这与部分投资投机需求进入以及购房需求释放等因素有关。“后续预计房地产管控或进一步升级。”

“金九银十”是房地产市场的热销期,在今年市场整体降温的情况下,房企的促销活动早早就已经开始。8月,恒大在全国许多楼盘推出促销活动,引发市场围观。9、10月份,恒大合约销售额分别为831.1亿元、903亿元人民币,连续两个月刷新恒大单月合约销售额的历史记录。

相较新房涨势,二手房价继续呈现稳中有降走势。其中,一、二、三线城市二手房价环比涨幅分别为0.3%、0.2%和0.7%,除一、二线城市涨幅与上月持平外,三线城市涨幅回落0.1个百分点。

从全国看,今年7-10月,全国商品房销售面积连续四个月高于去年同期。国家统计局11月14发布的数据显示,1-10月,全国商品房销售面积约13.33亿平方米,增速今年以来首次由负转正,同比增长0.1%,1-9月份为下降0.1%;商品房销售额12.44万亿元,增长7.3%,增速加快0.2个百分点。

严跃进指出,二手房涨价城市减量叠加房价增速回落,均说明二手房市场不再强势。眼下二手房市场进入淡季,购房需求下降,导致二手房房东降低挂牌价格,其实际成交价格也会有所下跌。

58安居客房产研究院分院院长张波对中新经纬客户端称,商品房销售面积增速由负转正,显示出10月“以价换量”效果得到明显体现,房企通过打折促销、精装变毛坯等方式,拉动了销量提升。

“此外,部分城市置换需求较为迫切,在新房降价销售背景下,为将手中小户型房屋出售置换大户型房屋,降价力度有所增加。”国仕英分析补充道,三线城市二手房市场量级更小,因此价格下滑更加明显。

张波称,“以价换量”的策略也平抑了价格上涨预期。恒大销售额上涨的背后,也是销售单价的走低,数据显示,8~10月份,恒大合约销售均价分别为10644元/平方米、10054元/平方米、9336元/平方米。

“需要警惕的是,近期包括上海、南京、天津、燕郊和三亚等城市人才购房政策略有放松,从预期角度看,或推动购房需求继续释放,进而容易带动房价反弹。”严跃进说。

国家统计局15发布的10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均有所回落。初步测算,4个一线城市新房价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.3个百分点;二手房销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.2个百分点。31个二线城市新房和二手房价格环比分别上涨0.5%和0.1%,涨幅比上月均回落0.1个百分点。35个三线城市新房和二手房价格环比分别上涨0.6%和0.5%,涨幅比上月均回落0.2个百分点。

开发投资增速止跌

同比上,一线城市新房和二手房价格同比涨幅比上月分别扩大0.1和0.4个百分点。二线城市新房和二手房价格涨幅比上月分别回落0.6和0.3个百分点。三线城市新房和二手房价格涨幅比上月分别回落0.7和0.4个百分点。

从投资角度看,9月,企业方面拿地态度依旧保守,不过投资热情相较前几月有所回温。1-9月,房地产开发企业购地面积为15454万平方米,同比下降20.2%,降幅比1-8月收窄5.4个百分点;土地成交价款8186亿元,下降18.2%,降幅收窄3.8个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,整体上看,10月份70城新房价格环比上涨0.5%,同比上涨8.0%,环比指标相比9月份没有太大变动,但与历史数据对比,环比增幅有所收窄,总体上新房价格上涨空间不大,呈现小幅降温态势。70城二手房价格环比上涨0.1%,同比上涨4.2%,同环比均呈现涨幅收窄态势,这说明新房的降价促销,也倒逼部分二手房的价格走低。

房企拿地面积降幅收窄,一定程度上缓和了房地产开发投资额增速连续4个月下行的态势。1-9月,全国房地产开发投资98008亿元,同比增长10.5%,增速与1-8月持平。

35城二手房价格下跌

严跃进表示,今年上半年土地数据相对低迷,但近期来看已有所改善,比预期走势略好,也说明了开发投资的韧劲。“当然,房企对于土地市场总体以保守为策略,除非是联合拿地,否则购地方面依然不会太激进;部分房企近期采取了逆周期拿地策略,土地溢价率不高,有效控制了购地成本。”

10月,价格下跌的城市数量继续增多。70个大中城市中,新房价格上涨的城市数量有50个,相比9月份的53个有所减少。降价的城市数量上升到17个,比9月份的12个有明显增加。中原地产数据研究中心称,新房价格上涨城市只有50个,这是近2年的市场最低点。

从销售面积看,今年1-9月商品房销售面积119179万平方米,同比下降0.1%,降幅比1-8月收窄0.5个百分点。“该指标充分说明了当前房屋交易市场虽然是降温的,但绝对不悲观。”严跃进指出,虽然市场普遍认为今年楼市“金九”成色不足,但这更应该理解为楼盘供应增加,进而导致具体楼盘的看盘询价数量是有所减少的。

严跃进称,各城市的降价促销,有助于形成更好的价格走势,对于这个阶段入市的购房者来说,也意味着购房的成本和压力在降低。

“到了10月,受部分城市定向限购等政策的影响,市场预期或有改善,这也容易带来一定的市场交易反弹。”严跃进进一步指出。

相较而言,二手房价格下跌的城市数量较多。10月,31个城市二手房价格环比上涨,4个城市持平,35个城市环比下跌,下跌的城市数量较9月增加了7个,这已经是连续第5个月二手房价格下跌的城市数量超过20个。

双向调节 平稳为主

“二手房上涨城市仅有31个,是最近4年多的最低点。下跌的城市数量达到了35个,是时隔55个月、再次出现半数二手房价格下跌的情况。”中原地产首席分析师张大伟称,二手房价格更能代表市场的真实情况,虽然市场成交量依然惯性冲高,但以价换量的情况开始出现。

今年8月,央行提出利率并轨以来,北京、深圳等地银行率先“换锚”,不同程度提高房贷利率水平。据融360大数据研究院发布的最新监测数据显示,9月当月,全国首套及二套房贷平均利率分别为5.51%和5.83%,环比上涨4个和5个基点,实现全国房贷利率4个月连涨。

在价格涨幅放缓、下跌城市增多的同时,也有一些城市依旧较热。西宁10月份新房环比上涨2.8%,位列70城首位,其9月环比涨幅位列第五。严跃进对中新经纬客户端分析称,西部省会城市的购房政策最为宽松,目前正进入补涨阶段。大理是新房价格同比涨幅最大的城市,严跃进称,第四季度是大理的旅游旺季,在昆明购房政策收紧后,部分需求会外溢到大理,这也要求当地继续出台调控政策。

企业方面,自今年“小阳春”过后,受政策影响,融资渠道全方位收紧,包括信托融资、债券发行以及开发贷等。

二手房方面,哈尔滨环比上涨1.8%,呼和浩特同比上涨16.4%,分别位列二手房价格环比、同比涨幅第一。对于呼和浩特的房价,严跃进称,呼和浩特的同比涨幅已经连续12个月排在70城第一,需要当地政府加强相关管控。

央行调查统计司司长阮健弘近日介绍,今年前三季度新增房地产贷款4.6万亿元,占新增人民币贷款的33.7%,比去年全年低6.2个百分点。其中,新增房地产开发贷款1万亿元,占同期各项新增贷款的7.7%,占比较去年全年降低3.9个百分点;此外,房企累计境内债权融资5144亿元,同比下降10.5%,较2018年全年减少8.98个百分点,延续2017年以来的持续下降态势。

专家:降温态势春节前难逆转

进入9月后,房地产调控政策发布依旧密集。比如,9月2日,上海银保监摸底信托公司房地产及通道业务;9月4日国常会要求,提前下达明年专项债新增额度,但明确规定不得流入房地产领域等。

张大伟称,从全国商品房销售数据可以看出,市场的整体成交量仍在上行,今年有望刷新2018年创造的15万亿销售额的记录。但从房价看,一二三线城市逐渐进入了调整期,如果没有明显的政策放松,市场拐点将会出现。

据中原地产研究中心统计数据显示,9月单月全国房地产调控政策发布次数高达48次,前9个月房地产累计调控385次。“整体来看,2019年房地产调控政策的密集程度依然刷新历史纪录。”中原地产首席市场分析师张大伟表示。

2019年,房地产调控政策密集出台,中原地产数据研究中心数据显示,前10个月各地累计出台的调控政策达482次,平均每个工作日出台2次以上,刷新历史记录。

“房地产调控原则是乱必调,涨幅过高必然加码,平稳仍是主流。”张大伟指出,稳定是双向调节,大涨不是稳定,但暴跌同样也不是稳定。

诸葛找房数据分析师国仕英认为,临近年底,房企为加速销售回款,会继续降价促销,预计各城市的价格将保持稳定或微跌态势。受到新房价格影响,二手房也将有相同的表现。张波也称,在调控长期从严的背景下,购房者预期已经明显呈现“看平”状态,很多城市和区域如果不“以价换量”,很难拉动销量提升,预计全国楼市降温的态势在2020年春节前很难出现逆转。

值得注意的是,在房地产投资市场增速降幅缓和之际,近期已有超30城发布各类人才引入政策。10月19日,海南省三亚市下发《关于进一步完善人才住房政策的通知》提出“全日制大专以及以上学历的人才,在三亚实际工作满一年,且缴纳一年社保及个税的,可在海南省购买一套房产”,市场解读这一举措为海南实施全域限购一年半后,首次迎来大幅度“松绑”。

不过,今年以来,多地都出台了人才引进政策,人才政策与购房挂钩,被市场认为是房地产调控松绑的表现。三亚在今年10月中旬出台了人才购房政策,58安居客线上数据显示,10月份三亚找房热度环比上涨15.7%,成为用户找房热度最高的城市,与此同时,海口主动微聊用户数和来电咨询量也增长明显,环比分别上涨19.5%和23.3%。当月,三亚10月新房环比上涨0.3%,同比上涨4.8%。

“此类松绑客观上使人才购房等候时间减少,这也有助于带来更大的市场交易反弹,对于四季度交易活跃等都有积极的作用。”严跃进表示。

张大伟称,楼市调控依旧严格,房价上涨过快的城市仍会不断打“补丁”,但如果房价下调,相对宽松的政策也可能出台。(中新经纬APP)

关键词阅读:金九 房价指数 涨幅 涨跌 二手房价

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