楼市所有信号指向一点,开发商越降价

作者:betway必威安卓版下载

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近几年,调控将楼市特有的季节性波动抹平了,“金九银十”凉了几年,但今年似乎比往年要凉,开发商集体焦虑。这不是贩卖出来的,而是真焦虑。比如,“抢收”市场的份额争夺战,早在8月份就打响了。新盘普遍启动全渠道代理,即中介全覆盖、网络全覆盖。全民经济人、全员卖房等肉身渠道,也不放过。过去,员工卖房是为了多拿奖金,现在是怕被炒掉。

原标题:北京回暖!唐山限售,济南提速!楼市所有信号指向一点

过去几年,楼市顺风顺水,地产从业者,个个觉得自己倍儿有能力,但其实都是风口下的那个“幸运猪”。现在,风口突然没有了,但定下的目标还是要完成的,特别是过去2年内头脑发热,以为能力超然,定下“千亿目标”的房企们,现在被架上了烧红的炮烙上。

摘要:不要被楼市营销的焦虑忽悠

于是,只好层层压指标了,地产员工今年可谓亚历山大。恒大数万员工在朋友圈转发楼盘促销信息,这是过去没有的。时代地产的老板定下了2020年冲千亿的目标,但今年上半年只完成了年度目标的42%。所以,就不得不祭出销售目标和员工绩效,甚至是去留挂钩。

撰文|杆姐编辑|雯雯

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一位北京的朋友,今天和我谈,过几个月,他具备购房资格了。特别高兴,恭喜他。但他也担心,北京房价会向上。

当然,最刺激、最夺人眼目的,还是“价格战”这个杀手锏。地产界有句俗语,“没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格”。现在,“凡推售、必优惠”已是共识,“9折新推盘、8折尾盘”比比皆是。8月份,全国商品房销售同比增长了4.7%,增速创近年来的新高。各界都认为,除了去年8月市场较差以外,开发商的无孔不入的营销战、价格战,也发挥了一些作用。但即便如此,房子也非常不好卖,新盘去化率普遍在30%以内。

恰好这几天,杠杆地产注意到,全国楼市出现了三件事值得关注。

“金九”开局的上半月,35城新房成交同环比都下跌了7%。要知道,此前重点城市已连续跌了2个月了。开发商的焦虑,将楼市的主导权让给了购房者。现在,买方市场的特征明显,访客量还不错,但“观望为主,不急于成交”。因此,继续祭出降价手段,只能使市场越来越疲软。

首先是北京,二手房市场交易回暖降价变少;

而且,开发商越降价,购房者越焦虑:“我这个时候买,会不会买贵了?开发商的降价和优惠,会持续多久?降到什么程度?这一轮的底在哪里?我能否抄到?”这山比着那山高,即使折扣已经很诱人,但总觉得还有优惠空间,总觉得送装修、送车位、送面积还不够。

接着2019年最后一天,唐山通知明确提出,购房人购买新建商品住房,自网签之日起42个月内不得上市交易;

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最新还有一则消息是济南,该市媒体说,取消商品房预售许可证核发时现场踏勘,改为告知承诺制。

注意的是,现在新房在售库存很低。克而瑞监测的27个重点城市中,22个城市的库存消化周期低于12个月,11个城市的库存周期低于6个月。既然短期供求这么紧张,为何新房降价也难卖?因为,除了新盘竞争之外,二手房这个开发商眼中的异类生物体,正在以其生猛彪悍的作风,大举侵入新房生态圈,并彻底修订了楼市的游戏规则。现在,一二线热点城市二手房挂牌量多是“10套+”的水平,差不多都比去年底要翻一倍,远比新房供应要多。

这三件事,看似没有联系,实际都指向一点,要么是楼市有回暖,要么利好。但是……重要的是,这些迹象,对上述城市的楼市,以及对全国意味着什么?

比如,目前深圳、杭州、重庆、成都二手房挂牌量分别有6.3万套、10万套、11.7万套、11万套,分别比去年底增加3.3万套、1.5万套、7.1万套、5.2万套,普遍要比新房在售库存高30%以上。二手房挂牌量暴增,似乎是一夜之间发生的。3个月前,银保监会主席郭树清曾说过,“靠房地产理财的居民都会发现很不划算”。现在来看,还真是那么回事儿。

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1、北京报价下调已经到一定程度,楼市企稳。首先杠杆地产要说,北京二手房市场确实有调涨的情况。但是不管是哪家机构的数据,都还不是主流,而且比例非常低。

考虑资金成本、交易成本、机会成本、房屋折旧等等,这两年买房的话,不亏就是赚啦。为什么呢?因为房价涨幅收缩,盖不住成本了。据中泰证券统计,上海持有房产的成本大约是9%。也就是说,如果上海房价不涨,或者涨幅低于9%,那么买房者其实就会出现账面亏损。在深圳,这几年加杠杆投资房产的职业炒客很多,其中有一位炒客与笔者私聊,他是2017年加杠杆买房的,尽管房价上涨了20%,但算下来并未盈利,还不如投资理财呢!

因此,不能说二手房交易回暖,已经是大气候。

赚钱是炒房的王道,不赚钱了,就得套现,毕竟成本摆在那里。问题是,现在交易成本太高,各种税费高达房屋总价的6%-10%。动辄几十万的成本,要一次性拿出来,在需求不再任性的情况下,市场的表现就是“看的多、买的少”。贝壳统计的典型14城中介带看量,近几个月一直在高位,但二手房成交却惨淡,周期高达4-6个月。结果,就是业主不得不降价。

从我北京的朋友,以及中介的数据看,依旧降为主,但是很多人觉得,降到一定底线了。

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不管成交否,再降,不少房东无法接受。

刚刚发布的8月份70城房价指数显示,20大城市二手房价格连跌3个月。当然,二手房跌价,也是被新房逼得。试想,新房一边限价,一边打折,还有交易成本优势,二手房价就得降到和新房价格差不多的水平上,甚至比新房还要低,这就形成了二者相互竞价的新规则。

同时根据贝壳的统计,2019年12月,北京二手房网签超1.4万套,环比涨幅达15%,连续两个月上涨。

去年,各地新房限价,尽管出现“排队抢房”等乱象,但直接导致了二手房市场的低迷。紧接着,今年二手房降价,也将新房逼向死角。开发商心里很清楚,政府限定土地出让溢价、限定新房价格涨幅,本质上就是切断从“地价-房价”、从“新房价格-二手房价格”的房价传导渠道,将地产归类为收益平庸的资产。因此,地产商唯一的选择,就是加快出货。

这一水平意味着什么?需要对比看,仅次于“小阳春”时期的3月和4月,达到2019年的月度第三高点。

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加之近期调控政策、货币信号,整体利好。我们可以认为,北京二手房市场在企稳。

“房住不炒”喊得掷地有声,落地时润物细无声。因为,楼市这个庞然大物,它绑架了去除杠杆、消耗泡沫的路径,即“老成谋国,时间换空间”。新房价格还要上涨,一来过去几年地价高,二来允许一定的涨幅,才能保持财富的美好念想,需求端才不至于哑火。这样,对土地市场也好、商品房市场也好,都是好事情。毕竟,祛除地产依赖不是短时期能解决的。

2、全面升温,也不现实。从大局出发,杠杆地产提示一句,大家回忆下2019年末最重要的经济会议怎么说的。

但是,楼市前景清晰,其作为资产的尾部溢价,不知不觉中消磨殆尽、昨日黄花。当然,无论房价还是交易量,高位平衡是多方共识。政策要拿捏和权衡,比如刚刚公布的贷款市场报价利率,5年期的保持不变,并未定向加息。显然,楼市冷了,要稳定一下。

另外,北京也好,很多城市也罢,小阳春都是惯例。不说外部环境的变化,其实对于个体来说,也喜欢在春天做买房的决定。

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很多人又积累了一年的钱,或者拿了奖金、分红。买房,好主意啊。

关键词阅读:金九银十 房住不炒

此外,客观来说,北京的限竞房项目,对刚需是分流。均价、周边价容易被拉低。何况,北京算是调控全国最严地区之一,限制了符合调控的购房者数量。

因此,全面升温不太可能。北京的朋友,可以不要那么着急。

3、唐山的42个月限售,其实没啥说的。有一组数据值得一说。

国家统计局公布的2019年11月70个大中城市商品住宅销售价格数据显示,2019年11月,唐山市新建商品住宅销售价格指数环比上涨1.9%,同比上涨11.9%,相比2015年上涨了37.3%。环比上涨幅度与银川市并列第一。

所以,你懂的,唐山有自己压力。调控因城施策,必须行动起来。

但是这个政策,是不是非常利空呢?杠杆地产给杆友们算一笔账,一般房子多久交房。如果是全新开盘的期房,最快1年,正常1年半、2年。

如果算两年,这多少个月了,24个月。

然后等交房,1、2年才能拿到房产证。这又是多少个月?12、24个月了。

那么,等你想要把新房放到二手房市场挂牌套现,其实已经三四十个月过去了。

这和有的城市拿到房产证后2年限售,又多大区别吗?

这么说起来,其实这个政策看似厉害,但是其实和其他城市比不算特别狠,差不多。

当然,如此调控也是必要的。意味着投资性、投机性购房,明显不受欢迎。大家也不是傻子。

4、济南楼市利弊皆有。按照济南的政策,取消现行的商品房预售许可证核发时工程施工进度要求现场踏勘环节,优化调整为告知承诺制审批模式。

这些话特别绕口,杠杆地产简单翻译:开发商拿预售证可能提速。

好处是,开发商马上就可以销售,不至于出现以前有的城市控制上市节奏的情况。

控制节奏,在一定的周期,有的开发商欢迎,有的不高兴。欢迎的是觉得行情往上,越晚上市交易,越觉得有利可图。我们可以理解成捂盘。

也有的不高兴。因为资金链紧张,盖房子的钱,甚至拿地的钱,很多开发商都是借的。每天都要利息啊。高周转不起来,要出人命。

今天的行情,不用杠杆地产说,一些区域如果推盘速度较快,有的片区去化效率容易出问题。所以我说,有利有弊。

5、购房者应该看自己腰包和城市情况。杠杆地产首先赞同近期应该多去看房的看法,但是买不买,此前我写文章表达过,最好根据自己情况。

看和买的原因很简单,很多城市的楼市调控出现边际、结构性宽松的情况。包括公积金贷款政策、货币信号也是整体偏宽。

但是我们看上文,唐山的“限售”新政,意味着大家对“房住不炒”的理解非常深刻。不要让自己城市楼市出现太大波动。

betway必威安卓版下载,这是我觉得买不买,要具体看的原因。比如北京,调控2、3年了。价格空间也出来了,如果你有房票,你腰包也准备好了。我非常支持,但是也不必太慌,多看两个月无妨。

6、二手房挂牌大增的城市,不要被楼市营销的焦虑忽悠。其实我们会发现一个想象,首先新房市场,去化效率,全国整体和前2年比,完全不是一个档次了。

就杠杆地产认识的分销渠道来说,有的开发商已经超过50%找他们包销。

当然,这里我不能具体说公司和楼盘,毕竟对人家不好。但是这个情况,我觉得可以告诉外行。

而前几年,很多开发商不会给中介分销的,或者5%开始,慢慢提升到20%、30%……如今超过50%,很吓人,据说还有更高比例的。

原因就是卖不动。

新房这方面起码忽悠不算很厉害,毕竟限价背景下,新房怎么买都不算很贵。

最扯的是一些城市的二手房营销者,整体搞得经济和楼市很焦虑的样子。

让你怀疑自己,再不买以后真买不起了。

我觉得杆友们一定要去看数据,就是你所在城市二手房的新近挂牌情况。我要说,好几个城市都是破10万套了。

还会更多,原因很简单,前几年的限售逐步到期。大家都要赶着挂。

想想这部分房子的资金成本、物管费用、折旧、税费,每多拖一天,都是钱啊。你以为房东不急?

资本金雄厚的无所谓,高杠杆的,这一次,真的压力大。

所以,越是遇到营销焦虑厉害的人和城市,你越可以对自己说,慢慢挑房子。前提是,二手房的首付你承受得起。

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