国有大行受制收缩,银行房贷政策未现松动

作者:betway必威安卓版下载

房地产利益格局中的各方,无论是地方政府、开发商、银行还是置业者,都将不得不重新定位自己,尤其是银行。个人按揭贷款长期是上市银行的投向重心,国有商业大行每年几乎半数以上的新增贷款都投向了按揭贷。

伴随银行年报的发布,银行涉房贷款全貌也逐步显现。数据显示,六大行2018年投向房地产业贷款及个人住房贷款的总规模达19.56万亿元,较2017年年底的16.66万亿元增长了17.44%。一方面,新增贷款中个人住房贷款占据了全部新增贷款的“半壁江山”;另一方面,个人住房贷款增速及其在新增贷款占比均持续下滑,体现了房地产严监管下银行授信政策的结构性调整。

现在,这种情况正在发生改变。

值得注意的是,在个人按揭贷款增速放缓的同时,银行房地产开发贷却逆市上扬,部分银行相关贷款显现不良抬头迹象。对此,多家上市银行表示,将聚焦重点客户、重点区域的差异化授信政策,同时警惕相关领域风险。专家表示,严控房地产政策并未松动,“房住不炒”也仍然是银行信贷政策的基本底线。

中国房地产报记者根据六大国有商业大行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行2019年半年报数据统计发现,六大行投向房地产业贷款及个人住房贷款的总规模达22.65万亿元,较2018年末的19.56万亿元增加了15.8%。其中,对公房地产业贷款体量2.74万亿元,个人住房按揭贷款共计19.91万亿元。

大行新增个人住房贷款增速普降4%至5%

上半年,六大行投向房地产的贷款占贷款总额的比重仍高达35.75%,即从绝对量来看,房地产仍是银行资金的流向重头。但从上半年新增贷款投放情况来看,流入房地产的增量规模下降明显。

作为个人住房贷款发放的主要来源,2018年六大行个人住房贷款新增2.5万亿元,在全部新增贷款5.13万亿元的体量中占比为49.39%。

据中国房地产报记者统计,在六大行合计新增3.98万亿元贷款中,个人住房贷款增加了1.33万亿元,对公房地产贷款增加了0.29万亿元,占比分别为33.3%、7.3%,在2018年末这两块的投放比例分别为49.4%、7.2%。可见,上半年新增个人按揭贷款投放规模下滑近两成,收缩明显。而房地产开发贷继续实行较严格的名单制,在择优选择授信对象的同时,进行限额管理。

根据六大行新增个人住房贷款体量排序,依次为工商银行0.65万亿,建设银行0.54万亿,农业银行0.53万亿,中国银行0.44万亿、邮储银行0.26万亿、交通银行0.11万亿。其中,除建行和交行外,其余四家大行个人住房贷款占新增贷款比重均有较大幅度下降,工行由2017年的59.31%降至54.89%,农行由57.48%降至43.2%,中行由54.29%降至49.6%,邮储银行更是由60.64%降至40.62%,降幅达20%。

显然,这种变化与当前的楼市调控基调一致。央行日前曾要求银行进一步优化调整信贷结构,“点名”房地产行业占用信贷资源依然较多。一位国有商业大行信贷人士透露,受制于调控,下半年银行涉房资金端将进一步收紧,相关房地产贷款业务将持续放缓。

目前披露相关数据的股份制银行中,个人住房按揭贷款占新增贷款比重增减不一。例如,中信银行2018年个人住房贷款增量为0.13万亿,占比33.16%,较2017年上升11%;浦发银行2018年个人住房贷款增量为0.08万亿,占比23.65%,较2017年增长13%;招商银行新增个人住房贷款为0.09万亿,占比26%,较2017年下降约8%;平安银行新增个人住房贷款0.029万亿,占比10%,较2017年下降19%。

不过,利益追求下,房地产生意仍是“激进”银行的捍卫之地。如民生银行,上半年投向对公房地产贷款增量724.21亿元,占其上半年全部新增贷款的56.93%,即一半以上的新增贷款均投向房企。

值得注意的是,尽管个人住房贷款增量可观,且仍是银行新增贷款的投向重心,但房地产调控仍然在个人住房贷款份额及增速上得以体现。一方面,银行新增贷款投向个人住房贷款的比例已连续两年减少。工行、中行、农行、邮储银行新增贷款投向个人住房贷款的比例,从2016年的64.51%、70.47%、78.17%、60.64%,分别下降为2017年的59.31%、54.29%、57.48%、60.64%,再进一步下降到2018年的54.89%、49.6%、43.2%、40.1%。

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另一方面,银行个人住房贷款增速连续两年降低。2016年工、农、建、交四家国有大行个人住房贷款增幅均在30%左右;2017年,工行和农行的房贷增速在20%以上,建行、交行2017年房贷增速在15%以上。而2018年,各大行房贷增速继续降低4%至5%,农行、工行、建行、交行增幅分别为16.8%、16.5%、12.8%和12.3%。中行未披露相关具体数据,但其2018年年报表示,继续执行差异化的个人住房贷款政策,稳步投放个人贷款。股份制银行增速的下降则更为明显。平安银行2018年房贷增幅较2017年下降60%,光大银行、民生银行降幅也均超过22%。

国有大行按揭贷份额骤降

某银行个贷业务人士对记者表示,无论是去年还是今年,房地产政策都没有放松迹象,房贷基调没有变化,仍以严控为主。“不过因为整体利率下降,流动性确实出现改善,业务开展比较平稳,放款效率有所提高,北京部分银行在审批后能达到2至3天放款。”该人士表示。

个人住房贷款和房地产开发贷款是银行涉房贷款两大主力。从A股上市银行数据来看,个人住房贷款增速整体出现下滑。Wind数据显示,上半年上市银行个人住房贷款相比2018年末相比增长了6.4%,低于去年同期近7%的增速。

一位券商分析师表示,银行按揭贷款投放较多主要是因为在当前经济形势下,银行自身风险偏好下降,倾向于风险较低的零售端业务。按揭贷款占据了个人贷款存量的3/4,且有住房抵押,历史上不良率在0.3%至0.4%之间,远低于行业整体水平,实际损失率更低。受风险偏好下降影响,银行有动力多做按揭。

国有商业大行上半年个人按揭贷增速多数稳定在7%左右,其中建设银行增速仅4.3%。而在去年年末,建设银行个人按揭贷款同比增速则为12.83%,工行和农行的房贷增速则在16%以上。倒推回几年前,增速更高。数据显示,2016年几大国有商业银行个人住房贷款同比增幅普遍维持在30%左右。

多银行对公房地产业贷款余额、占比呈双升

从绝对规模看,建设银行仍是个人按揭贷发放规模最大的银行。今年上半年,建设银行个人按揭贷余额5.05万亿元,占贷款总额的34.77%。但从新增贷款投放看,上半年建设银行新增贷款投向个人按揭贷的比重为39.88%,相比去年末的61.45%,大降22个百分点。

与个人住房贷款业务增速回落不同,虽然房企融资渠道收紧已成既定事实,但去年上市银行房地产行业贷款总额却普遍逆势增长。不同银行对房地产业贷款的统计口径略有不同,主要包括开发贷款、经营性物业抵押贷款和其他发放给房地产行业企业的非房地产用途贷款,其中以开发贷为主。

这样的变化在其他国有商业大行也有同样体现:

除邮储银行外,工农中建交五家国有大行2018年对公的房地产业贷款余额和占比均呈现双升态势。

工商银行上半年新增个人按揭贷3254.72亿元,占同期新增贷款总额的38.23%,占比较去年年末的54.89%下降了16个百分点;

中行房地产贷款余额接近9158亿元;工行达到8500亿元;农行和建行都超过了6000亿元,而交行和邮储银行则分别为2165亿元和563亿元,其中,邮储银行房地产业贷款仅为1%,远低于其他大行。

中国银行上半年新增贷款中投向个人按揭贷的比例为36.48%,较去年末的49.6%收缩了13个百分点;

农行房地产业贷款占比由2017年的8.4%升为9.4%,其年报显示,该行房地产业贷款的统计口径包括发放给主营业务为房地产行业企业的房地产开发贷款、经营性物业抵押贷款,和其他发放给房地产行业企业的非房地产用途的贷款。建行房地产业贷款由3.2%升至3.7%,2018年房地产开发类贷款余额3656.54亿元,较2017年增加466.54亿元,年报显示,其重点支持优质房地产客户和普通商品住房项目。

交通银行上半年新增贷款中投向个人按揭贷的比重由去年末的40.1%降到了21.77%;

相较大行的个位数增幅,股份制银行对房地产业贷款似乎更为积极。2018年民生银行新增房地产业贷款1318.15亿元,居上市银行之首,占全部新增贷款的比重高达52.22%。招商银行和光大银行对房地产业贷款投放力度亦较大。2018年末,招商银行房地产业贷款余额3164.9亿元,同比增长25.58%;光大银行房地产业贷款余额1920.75亿元,同比增长35.25%。

中国邮政储蓄银行投向按揭贷的比重则由40.62%收缩到了35.18%。

在房地产业贷款增长有所提速的同时,多家银行年报显示,房地产业贷款不良有抬头迹象。例如,平安银行2018年末房地产业不良率1.56%,较上一年增加0.79个百分点。

事实上,近几年来,个人按揭贷一直是国有商业大行新增贷款的投向重心,但份额逐年下降。如工商银行、中国银行、农业银行、中国邮政储蓄银行新增贷款投向个人住房按揭贷的比例,从2016年的64.51%、70.47%、78.17%、60.64%,分别下降到2017年的59.31%、54.29%、57.48%、60.64%,再进一步下降到2018年的54.89%、49.6%、43.2%、40.1%。而现在已经普遍降到了三成及以下。

对于其中风险,银行也在年报中表示会有相应关注和调整。例如,交行年报表示,部分领域潜在风险的防控任务较重,债务压力较大的房地产企业存在的风险需要警惕。招行也预计,2019年房地产行业风险主要集中在部分去库存速度慢的三、四线城市,以及个别高杠杆、中小房地产企业。

对下半年的房贷走势,多数银行的态度更加审慎严谨。中国农业银行副行长王纬表示,在个人住房按揭贷款方面,农行将落实好最低首付款比例、收入偿贷比等指标,加强借款人资质审核以及首付款来源收入真实性核查,严防虚假按揭和个人消费贷款挪用于购房。

在房地产开发贷款方面,目前大部分银行对房地产行业的授信都较为审慎,并实行十分严格的名单制,以控制相关的业务风险。

银行对公房地产业贷款包括开发贷、经营性物业抵押贷款等,并以开发贷为主。在银行资金投放中,一直处于较低的份额。

对公房地产业贷款投放规模最大的是中国银行,上半年房地产业贷款余额5296.08亿元,但占中国银行全部贷款的比重仅5.35%,较去年末的6.17%微降;上半年新增贷款投向房地产业贷款的比重为9.7%。事实上,除民生银行,房地产业贷款在上市银行贷款投放比重中,鲜有超过10%的情况。

财报数据显示,今年上半年招商银行个人按揭贷增量为1068.4亿元,占新增贷款的比重为27.36%,与去年年末的25.91%相差不大;投向对公房地产贷款增量为251.25亿元,占比由去年年末的17.52%降至今年上半年的6.43%。

招商银行副行长王良在2019年中期业绩电话推介会介绍称,招行的房地产开发贷款在总行层面一直以来都是采取限额管理,即每年的增量贷款不超过一定数额,今年还会继续坚持限额管理的策略,预计下半年投放的房地产开发贷款数量会非常少。

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中小银行激进扩张地产生意

在银行的逻辑中,房地产有土地或房产作为抵押,属于优质资产,长期以来都是银行颇为青睐的放贷对象。然受制于调控,大部分银行已在主动压缩房地产类贷款。但不乏一些激进型中小银行,仍在扩张房地产生意,典型如民生、平安、浦发等银行。

今年上半年,民生银行新增房地产业贷款724.21亿元,居上市银行之首,占全部新增贷款的比重高达56.93%,比去年末增加了4.7个百分点,即民生银行将半数以上新增贷款均投向房地产企业。

截至上半年,民生银行房地产业贷款余额4603.63亿元,较去年末增长18.66%;在贷款总额中占比14.46%,较去年末增加了2个百分点。在民生银行公司贷款和垫款项目金额排名中,房地产业贷款排在第一名,超过了制造业、批发零售等行业。

但随之带来的不良贷攀升以及屡因违规放贷被处罚单,值得警惕。公开资料显示,从2014年到2018年间,民生银行不良贷款率分别为1.17%、1.6%、1.68%、1.71%、1.76%。另一方面,民生银行的拨备覆盖率却是一路下降。五年来,该行拨备率分别为182.2%、153.63%、155.41%、155.61%、134.05%。华东地区与华北地区是民生银行贷款的两大龙头地区。其中,华北地区贷款占比为28.76%,华北地区坏账率占民生银行全部坏账比例为42.65%,接近一半水平。

在民生银行不良贷款行业分布中,22%的不良贷款集中在制造业,房地产行业的不良贷款占2.78%,较去年末增加0.7个百分点,房地产业不良贷款金额15.48亿元,较去年末增长39%。

忙着扩张房地产生意的还有平安银行。今年上半年,平安银行新增房地产业贷款236.39亿元,占全部新增贷款的比重达28.02%,比去年末增加了20个百分点。

浦发银行上半年在发放个人按揭贷款方面则扩张较快。数据显示,上半年浦发银行新增个人按揭贷款774.07亿元,占新增贷款的比重达46.72%,将近占了半数。而去年年末,浦发银行新增贷款投向个人按揭贷的比重还是23.65%。

与国有商业大行一致收缩房地产贷款不同的是,股份制银行对于房贷的态度出现了明显分化。与去年相比,中信银行、浦发银行、招商银行、华夏银行上半年个人按揭贷增速均在10%以上,分别为14%、13.1%、11.5%和10.7%;而平安银行、民生银行、光大银行分别仅增长了3%、4.8%、3.5%。

值得关注的是,虽然城商行个人按揭贷款规模不大,但其增速却一直领先。城市商业银行中,上半年个人按揭贷相比去年末增速前5名分别是:郑州银行、长沙银行、成都银行、贵阳银行、上海银行。

与个人住房贷款规模增速一致,城市商业银行的房地产业贷款也保持了较快增速。数据显示,上半年共有10家银行房地产业贷款增速高于10%,其中就包括5家城市商业银行,分别是上海银行、郑州银行、杭州银行和长沙银行。

这些地方银行房地产贷款增长的背后,则是当地上半年房地产市场行情向好的写照。

另一个值得注意的现象是,个人消费贷在部分银行投贷中出现下滑态势。最明显的是建设银行,上半年个人消费贷款类出现多年来的首次下降,贷款金额1682.7亿元,比去年末的2101.25亿元降幅高达19.92%。报告期内个人消费贷款的不良贷款率,由去年末的1.1%攀升至本次报告期末的1.45%。

中国建设银行首席风险官靳彦民对此解释称,这是因为建行在报告期内进一步强化了风控模型。

国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示,从房地产金融角度看,目前调控已经并且将继续从三个方面实施:一是收紧银行信贷资金进入房地产市场,比如提高房地产开发贷款的条件,减少贷款额度;二是收紧资金借助信托等渠道进入房地产项目,比如对房地产信托进行“窗口指导”;三是收紧个人住房贷款条件、额度,提高贷款利率,并严控个人消费贷款、信用卡资金违规流入房地产市场。

从各个金融监管部门的新近表态来看,目前涉房金融监管全方位从严,银行信贷、信托、基金、保险都迎来了全面的把控。

这些动作,代表着房地产所处金融环境还趋严的走势。

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(此文刊于中国房地产报9月16日09版 责任编辑 何可信 邓雨楠)

关键词阅读:楼市 房贷

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