六大行新添贷款超叁分之生机勃勃投向按揭贷,

作者:betway必威安卓版下载

房地产利益格局中的各方,无论是地方政府、开发商、银行还是置业者,都将不得不重新定位自己,尤其是银行。个人按揭贷款长期是上市银行的投向重心,国有商业大行每年几乎半数以上的新增贷款都投向了按揭贷。

中房报记者 许倩丨北京报道

现在,这种情况正在发生改变。

总体来看,银行的房地产贷款业务完美,调控的干扰并没有对2018年银行个人住房贷款造成影响。

中国房地产报记者根据六大国有商业大行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行2019年半年报数据统计发现,六大行投向房地产业贷款及个人住房贷款的总规模达22.65万亿元,较2018年末的19.56万亿元增加了15.8%。其中,对公房地产业贷款体量2.74万亿元,个人住房按揭贷款共计19.91万亿元。

16万亿元,这是2018年新增人民币贷款的投放量,这些资金主要投向了哪里,这是人们关心的事情。中国房地产报(微信ID: china-crb)记者从近期渐次披露的上市银行财报中发现,国有六大商业银行(工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行和邮储银行)2018年投向房地产业贷款及个人住房贷款的总规模达19.56万亿元,较2017年年底的16.66万亿元增长了17.44%。其中,对公房地产业贷款体量1.9026万亿元,个人住房按揭贷款共计17.66万亿元。

上半年,六大行投向房地产的贷款占贷款总额的比重仍高达35.75%,即从绝对量来看,房地产仍是银行资金的流向重头。但从上半年新增贷款投放情况来看,流入房地产的增量规模下降明显。

在六大行合计新增的51305.59亿元贷款中,个人住房贷款增加了25338.96亿元,占全部新增贷款的49.39%;房地产业贷款增加3710.34亿元,占新增贷款的7.23%。可见,在房地产调控严控的当下,国有大行仍将半数以上的新增贷款投向了房地产领域。

据中国房地产报记者统计,在六大行合计新增3.98万亿元贷款中,个人住房贷款增加了1.33万亿元,对公房地产贷款增加了0.29万亿元,占比分别为33.3%、7.3%,在2018年末这两块的投放比例分别为49.4%、7.2%。可见,上半年新增个人按揭贷款投放规模下滑近两成,收缩明显。而房地产开发贷继续实行较严格的名单制,在择优选择授信对象的同时,进行限额管理。

“由于国有大行在同业中体量上的优势,其涉房贷款的上升势头基本上也代表了行业整体趋势。虽然房地产不属于国家要求银行重点支持的行业,但银行会按照正常授信要求对待房地产行业。”有银行信贷部门人士称。

显然,这种变化与当前的楼市调控基调一致。央行日前曾要求银行进一步优化调整信贷结构,“点名”房地产行业占用信贷资源依然较多。一位国有商业大行信贷人士透露,受制于调控,下半年银行涉房资金端将进一步收紧,相关房地产贷款业务将持续放缓。

从央行数据上看,2018年房地产贷款增加6.45万亿元,占同期各项贷款增量的39.9%,比上年占比水平低1.2个百分点。

不过,利益追求下,房地产生意仍是“激进”银行的捍卫之地。如民生银行,上半年投向对公房地产贷款增量724.21亿元,占其上半年全部新增贷款的56.93%,即一半以上的新增贷款均投向房企。

值得注意的是,大部分上市银行对个人住房贷款的态度较为一致,即重点支持居民自住购房融资需求;但对房地产企业贷款的态度则出现了差异。

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据中国房地产报记者统计,中国邮政储蓄银行2018年末房地产业贷款余额仅563.45亿元,不仅低于其余五大国有商业银行,甚至低于光大银行、浦发银行等股份制银行;中国邮政储蓄银行2018年新增房地产业贷款仅105.57亿元,占全部新增贷款的1.63%。中信银行2018年新增房地产业贷款为-201亿元。

国有大行按揭贷份额骤降

民生银行则大幅增加了对房地产业贷款的投向,将2018年52.22%的新增贷款均投向房地产业,共计1318.15亿元,在上市银行中居首位。与此同时,民生银行房地产业不良贷款余额快速攀升,从2017年底的5.52亿元增至2018年底的11.17亿元,同比增长102%。

个人住房贷款和房地产开发贷款是银行涉房贷款两大主力。从A股上市银行数据来看,个人住房贷款增速整体出现下滑。Wind数据显示,上半年上市银行个人住房贷款相比2018年末相比增长了6.4%,低于去年同期近7%的增速。

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国有商业大行上半年个人按揭贷增速多数稳定在7%左右,其中建设银行增速仅4.3%。而在去年年末,建设银行个人按揭贷款同比增速则为12.83%,工行和农行的房贷增速则在16%以上。倒推回几年前,增速更高。数据显示,2016年几大国有商业银行个人住房贷款同比增幅普遍维持在30%左右。

六大行新增贷款超四成投向按揭贷 但增速下降

从绝对规模看,建设银行仍是个人按揭贷发放规模最大的银行。今年上半年,建设银行个人按揭贷余额5.05万亿元,占贷款总额的34.77%。但从新增贷款投放看,上半年建设银行新增贷款投向个人按揭贷的比重为39.88%,相比去年末的61.45%,大降22个百分点。

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这样的变化在其他国有商业大行也有同样体现:

建设银行是个人住房贷款发放规模最大的银行。建设银行财报数据显示,截至2018年末,建设银行个人住房贷款余额47535.95亿元,较上年新增5405.28亿元,增幅12.83%,余额居同业首位。从投放比例上看,建设银行2018年新增贷款中投向个人住房贷款的比例是61.45%,较2017年增长了6.7个百分点。

工商银行上半年新增个人按揭贷3254.72亿元,占同期新增贷款总额的38.23%,占比较去年年末的54.89%下降了16个百分点;

建设银行方面表示,个人住房贷款业务落实房地产市场调控要求,严格执行差别化信贷政策,重点支持居民购买自住房需求。

中国银行上半年新增贷款中投向个人按揭贷的比例为36.48%,较去年末的49.6%收缩了13个百分点;

工商银行是个人住房贷款发放规模第二大银行。截至2018年末,工商银行个人住房贷款余额45899.61亿元,同比增长16.5%,占贷款总额的比重为29.77%,2018年新增个人住房贷款6512.72亿元,是上市银行中按揭贷增量最大的银行。“重点支持居民自住购房融资需求”亦是工行发放个人按揭贷的主要原则。

交通银行上半年新增贷款中投向个人按揭贷的比重由去年末的40.1%降到了21.77%;

个人住房贷款发放规模第三名农业银行,2018年末个人住房贷款余额36605.74亿元,比2017年末增加5271亿元,较2017年末增长16.8%,主要是由于农业银行落实差异化住房信贷政策,积极支持居民合理自住购房需求。

中国邮政储蓄银行投向按揭贷的比重则由40.62%收缩到了35.18%。

交通银行在合理安排房贷投放节奏和区域的基础上,面向符合准入条件的客户提供“惠民贷”线上小额信用消费贷款产品,2018年成功发行人民币231亿元房贷资产支持证券。2018年末,交行个人住房贷款余额达10075.28亿元,较上年末增长12.29%;“惠民贷”余额68.74亿元,较上年末净增62.81亿元。

事实上,近几年来,个人按揭贷一直是国有商业大行新增贷款的投向重心,但份额逐年下降。如工商银行、中国银行、农业银行、中国邮政储蓄银行新增贷款投向个人住房按揭贷的比例,从2016年的64.51%、70.47%、78.17%、60.64%,分别下降到2017年的59.31%、54.29%、57.48%、60.64%,再进一步下降到2018年的54.89%、49.6%、43.2%、40.1%。而现在已经普遍降到了三成及以下。

值得注意的是,近几年来,个人按揭贷一直是国有大行新增贷款投向重心,但份额正在逐年下降。工商银行、中国银行、农业银行、邮政储蓄银行新增贷款投向个人住房贷款的比例,从2016年的64.51%、70.47%、78.17%、60.64%,分别下降到2017年的59.31%、54.29%、57.48%、60.64%,再进一步下降到2018年的54.89%、49.6%、43.2%、40.1%。

对下半年的房贷走势,多数银行的态度更加审慎严谨。中国农业银行副行长王纬表示,在个人住房按揭贷款方面,农行将落实好最低首付款比例、收入偿贷比等指标,加强借款人资质审核以及首付款来源收入真实性核查,严防虚假按揭和个人消费贷款挪用于购房。

另一个值得注意的变化是,虽然国有大行个人按揭贷投放规模仍在增加,但同比增速亦出现明显下滑。

在房地产开发贷款方面,目前大部分银行对房地产行业的授信都较为审慎,并实行十分严格的名单制,以控制相关的业务风险。

中国房地产报记者整理上市银行财报数据发现,2016年几大国有银行个人住房贷款同比增幅均在30%左右。2017年,工商银行和农业银行的房贷增速降至20%以上,分别同比增21.5%、22.5%;建设银行、中国银行、交通银行2017年房贷增速降至15%以上,增幅分别为17.5%、17.5%、16.49%。2018年,工商银行和农业银行的房贷增速降至17%以下,分别同比增16.54%、16.8%;建设银行、中国银行、交通银行房贷增速降至15%以下,增幅分别为12.83%、14.44%、12.29%。

银行对公房地产业贷款包括开发贷、经营性物业抵押贷款等,并以开发贷为主。在银行资金投放中,一直处于较低的份额。

居民部门去杠杆大环境下,个人住房贷款增速已经很难达到过去的高度,增速下滑至合理区间成为必然。

对公房地产业贷款投放规模最大的是中国银行,上半年房地产业贷款余额5296.08亿元,但占中国银行全部贷款的比重仅5.35%,较去年末的6.17%微降;上半年新增贷款投向房地产业贷款的比重为9.7%。事实上,除民生银行,房地产业贷款在上市银行贷款投放比重中,鲜有超过10%的情况。

这是一种普遍现象。央行数据亦显示,2018年末,人民币房地产贷款余额38.7万亿元,同比增长20%,增速比2017年末低0.9个百分点;其中个人住房贷款余额25.75万亿元,同比增长17.8%,增速比上年回落4.4个百分点。房地产贷款全年增加6.45万亿元,占同期各项贷款增量的39.9%,比2017年水平低1.2个百分点。

财报数据显示,今年上半年招商银行个人按揭贷增量为1068.4亿元,占新增贷款的比重为27.36%,与去年年末的25.91%相差不大;投向对公房地产贷款增量为251.25亿元,占比由去年年末的17.52%降至今年上半年的6.43%。

在股份制银行中,中信银行对个人住房贷款的支持力度最大。2018年末中信银行个人住房贷款余额6292.15亿元,同比增长27.69%,这个增速甚至超过了国有大行;2018年中信银行投向个人住房按揭的新增贷款达1364.52亿元,占全部新增贷款的33.16%,份额较2017年增加11个百分点。

招商银行副行长王良在2019年中期业绩电话推介会介绍称,招行的房地产开发贷款在总行层面一直以来都是采取限额管理,即每年的增量贷款不超过一定数额,今年还会继续坚持限额管理的策略,预计下半年投放的房地产开发贷款数量会非常少。

“继续遵照中国各级政府房地产调控要求,开展住房按揭贷款业务。”中信银行财报中这样表述。

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也有部分银行在个人按揭贷款方面收缩得很明显,典型如民生银行,其2018年末个人住房贷款余额3355.02亿元,同比减少4.84%,当年个人住房贷款增量为-154.84亿元。

中小银行激进扩张地产生意

从资产质量来看,个人住房贷款不良率较低,其风险远低于对公房地产业务。如,中国银行2018年年报显示,住房抵押业务产生减值贷款和垫款102.25亿元,占比为6.12%,减值比率仅为0.32%,较上年末的0.35%有所下降。

在银行的逻辑中,房地产有土地或房产作为抵押,属于优质资产,长期以来都是银行颇为青睐的放贷对象。然受制于调控,大部分银行已在主动压缩房地产类贷款。但不乏一些激进型中小银行,仍在扩张房地产生意,典型如民生、平安、浦发等银行。

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今年上半年,民生银行新增房地产业贷款724.21亿元,居上市银行之首,占全部新增贷款的比重高达56.93%,比去年末增加了4.7个百分点,即民生银行将半数以上新增贷款均投向房地产企业。

民生银行等对公房贷迅增 不良率攀升

截至上半年,民生银行房地产业贷款余额4603.63亿元,较去年末增长18.66%;在贷款总额中占比14.46%,较去年末增加了2个百分点。在民生银行公司贷款和垫款项目金额排名中,房地产业贷款排在第一名,超过了制造业、批发零售等行业。

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但随之带来的不良贷攀升以及屡因违规放贷被处罚单,值得警惕。公开资料显示,从2014年到2018年间,民生银行不良贷款率分别为1.17%、1.6%、1.68%、1.71%、1.76%。另一方面,民生银行的拨备覆盖率却是一路下降。五年来,该行拨备率分别为182.2%、153.63%、155.41%、155.61%、134.05%。华东地区与华北地区是民生银行贷款的两大龙头地区。其中,华北地区贷款占比为28.76%,华北地区坏账率占民生银行全部坏账比例为42.65%,接近一半水平。

银行一直是房企开发资金来源的最大金主。不过,在银行新增贷款中,投向房地产业贷款(包括房企开发贷、经营性物业抵押贷款及非房地产用途贷款)的份额普遍不高。

在民生银行不良贷款行业分布中,22%的不良贷款集中在制造业,房地产行业的不良贷款占2.78%,较去年末增加0.7个百分点,房地产业不良贷款金额15.48亿元,较去年末增长39%。

从房地产业贷款余额来看,中国银行居银行之首。2018年末,中国银行房地产业贷款余额6428.33亿元,同比增长8.41%,在贷款总额中占比6.17%;但其2018年新增贷款投向房地产业的份额仅5.59%,房地产业贷款增量498.52亿元。

忙着扩张房地产生意的还有平安银行。今年上半年,平安银行新增房地产业贷款236.39亿元,占全部新增贷款的比重达28.02%,比去年末增加了20个百分点。

农业银行是房地产业贷款规模第二大银行,其2018年末房地产业贷款余额6114.56亿元,同比增长19.07%,在贷款总额中占比9.4%。其2018年新增贷款投向房地产业的份额为8.03%,房地产业贷款增量979.44亿元。

浦发银行上半年在发放个人按揭贷款方面则扩张较快。数据显示,上半年浦发银行新增个人按揭贷款774.07亿元,占新增贷款的比重达46.72%,将近占了半数。而去年年末,浦发银行新增贷款投向个人按揭贷的比重还是23.65%。

第三名工商银行,2018年末房地产业贷款余额5920.31亿元,同比增长17.99%,在贷款总额中占比7.4%。其2018年新增贷款投向房地产业的份额为7.61%,房地产业贷款增量902.62亿元。

与国有商业大行一致收缩房地产贷款不同的是,股份制银行对于房贷的态度出现了明显分化。与去年相比,中信银行、浦发银行、招商银行、华夏银行上半年个人按揭贷增速均在10%以上,分别为14%、13.1%、11.5%和10.7%;而平安银行、民生银行、光大银行分别仅增长了3%、4.8%、3.5%。

第四名建设银行,2018年末房地产业贷款余额5100.45亿元,同比增长22.94%,占贷款总额3.7%;其中,房地产开发类贷款余额3656.54亿元,较上年增加466.54亿元,重点支持优质房地产客户和普通商品住房项目。

值得关注的是,虽然城商行个人按揭贷款规模不大,但其增速却一直领先。城市商业银行中,上半年个人按揭贷相比去年末增速前5名分别是:郑州银行、长沙银行、成都银行、贵阳银行、上海银行。

中国邮政储蓄银行的房地产业贷款余额则在国有大行中垫底,仅563.45亿元,甚至远远低于浦发银行、光大银行、平安银行等股份制银行。

与个人住房贷款规模增速一致,城市商业银行的房地产业贷款也保持了较快增速。数据显示,上半年共有10家银行房地产业贷款增速高于10%,其中就包括5家城市商业银行,分别是上海银行、郑州银行、杭州银行和长沙银行。

相比之下,股份制银行对房地产业贷款的积极性更强一些。

这些地方银行房地产贷款增长的背后,则是当地上半年房地产市场行情向好的写照。

2018年民生银行新增房地产业贷款1318.15亿元,居上市银行之首,占全部新增贷款的比重高达52.22%,即民生银行将半数以上新增贷款均投向房地产企业。2018年末民生银行房地产业贷款余额3879.42亿元,同比增长51.46%,占全部贷款余额的12.69%,占比较上一年提高3.5个百分点。在民生银行“公司贷款和垫款”项目金额排名中,房地产业贷款排在第一名,超过了制造业、批发零售等其他行业。

另一个值得注意的现象是,个人消费贷在部分银行投贷中出现下滑态势。最明显的是建设银行,上半年个人消费贷款类出现多年来的首次下降,贷款金额1682.7亿元,比去年末的2101.25亿元降幅高达19.92%。报告期内个人消费贷款的不良贷款率,由去年末的1.1%攀升至本次报告期末的1.45%。

招商银行和光大银行对房地产业贷款投放力度亦较大。2018年末,招商银行房地产业贷款余额3164.9亿元,同比增长25.58%;光大银行房地产业贷款余额1920.75亿元,同比增长35.25%。在光大银行2018年企业类贷款项目金额排名中,房地产业排在第三名,仅次于制造业、水利、环境和公共设施管理业。

中国建设银行首席风险官靳彦民对此解释称,这是因为建行在报告期内进一步强化了风控模型。

但随之带来的房地产业贷款不良率攀升,值得警惕。财报数据显示,民生银行2018年末不良贷款余额538.66亿元,比上年末增加59.77亿元,增幅12.48%,其中,房地产业不良贷款余额11.17亿元,同比增长102%,房地产业不良率2.07%,较2017年增加1个百分点。

国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示,从房地产金融角度看,目前调控已经并且将继续从三个方面实施:一是收紧银行信贷资金进入房地产市场,比如提高房地产开发贷款的条件,减少贷款额度;二是收紧资金借助信托等渠道进入房地产项目,比如对房地产信托进行“窗口指导”;三是收紧个人住房贷款条件、额度,提高贷款利率,并严控个人消费贷款、信用卡资金违规流入房地产市场。

光大银行2018年末房地产业不良贷款余额5.76亿元,不良率1.5%,较2017年末房地产业不良贷款余额增加了3亿元,不良率提升0.7个百分点。平安银行2018年末房地产业不良率1.56%,较上一年增加0.79个百分点。

从各个金融监管部门的新近表态来看,目前涉房金融监管全方位从严,银行信贷、信托、基金、保险都迎来了全面的把控。

但真正的房地产贷款不良状况恐怕远不止这些。天风证券固定收益首席分析师孙彬彬认为,总体而言,各银行房地产开发贷款不良率仍处于较低水平,但是地产企业还有很多信托等非标准化融资,因此银行不良率对地产行业不良贷款情况反映可能会有所失真。

这些动作,代表着房地产所处金融环境还趋严的走势。

房地产业贷款增速过快的民生银行,自2018年以来屡次因违规提供房地产贷款而被罚。如,2018年12月,民生银行因内控管理严重违反审慎经营规则,同业投资、理财资金违规投资房地产,用于缴交或置换土地出让金及土地储备融资等行为,被银保监会罚款3160万元;因贷款业务严重违反审慎经营规则,被罚款200万元。去年3月份民生银行厦门分行因支付清算业务违规情况被处以1.63亿元“天价”罚单。

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今年1月份,民生银行厦门分行因向房地产企业发放流动资金贷款等违规行为被罚90万元;民生银行合肥分行因个人消费贷款资金流向房地产市场被罚25万元。

(此文刊于中国房地产报9月16日09版 责任编辑 何可信 邓雨楠)

对于不良贷款风控,民生银行方面这样表述:按照监管要求,积极主动地调整信贷投向,支持实体经济发展,在风险可控的前提下加大对民营企业、小微企业的融资支持力度;严控新增授信风险。做实客户准入管理,严格授信审批,从源头减少信用风险隐患;加强风险预警和风险排查工作等。

关键词阅读:楼市 房贷

一个值得注意的现象是,虽然房地产业并不属于政府点名金融部门支持的行业,但这类贷款的整体增速却在提高。央行数据显示,2018年房地产开发贷款余额10.19万亿元,同比增长22.6%,增速比上年高5.5个百分点。其中,保障性住房开发贷款余额4.32万亿元,同比增长29.5%,增速比上年低3.1个百分点。

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房贷仍属被严控对象

2019年开年以来,市场上的资金多了起来。但需要指出的是,严控信贷仍将是房地产调控的重要内容,严防房地产风险也是监管部门2019年的重点工作。

今年两会期间,银保监会副主席王兆星表示,2019年银保监会仍将加强房地产贷款的监测,继续紧盯房地产金融风险,要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准,特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款,要防止通过影子银行渠道进入房地产,要防止房地产金融风险出现大的问题。同时继续保障住房贷款的基本需要。

中国人民银行2019年金融市场工作会议指出,要进一步落实好各项信贷政策。加强房地产金融审慎管理,落实房地产市场平稳健康发展长效机制。

对于国有大行来说,“房住不炒”是其信贷政策的基本底线。农业银行方面表示,严格落实各项监管要求,实行差异化个人住房信贷政策。此外,农业银行还开发了零售贷款欺诈风险识别系统,精准识别住房贷款假按揭等行为。

中国银行表态,认真执行住房金融政策,严格执行差异化信贷政策。继续执行差异化的个人住房贷款政策,稳步投放个人贷款。

而房地产开发贷一直以来都属于被银行业严控风险的对象。中国银行业协会联合普华永道发布的《2018年中国银行家调查报告》对2380位银行家的调查显示,尽管地产公司抵押担保品大部分时候是土地储备或楼宇,理论上是中国较优质的担保品,但依然有45%的银行家认为2018年信贷投资应该首先要限制房地产行业。

来自金融服务平台Dealogic的数据显示,2019年中国房地产开发商面临3850亿元到期债务,是2018年的两倍。企业偿债困难很可能将导致银行信用风险暴露。

流程编辑:刘凯

审读:戴士潮

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