取消商品房预售制,楼市调控正酣之际

作者:betway必威安卓版下载

问题:近日,关于珠三角城市房地产改革动作不断。预售制改革和限价政策调整,纷纷出现在各大媒体房产版头条。先是9月中旬,各大开发商收到广东房地产协会一则取消商品房预售征询意见函,接着是龙华金茂府楼盘成为深圳首个取消预售制项目,这两天又出现广州调整限价政策,按照官方说法,这次限价调整是为了优化商品房预售和网签价格机制。是的,这么一一系列动作,凡是关心中国楼市发展的人应该引起注意。

取消商品房预售制,不宜操之过急

回答:

■ 观察家

预售制是推动房价上涨的重要推手,开发商将没有完全建好的房子开始销售给购房者,而开发商☞拿出少量资金就可以将项目展开,然后通过银行贷款建房,再通过预售回笼资金。

如果在短时间内要求期房转至全现房销售,很容易因为本就紧缺的市场供应出现突然“断档”而进一步导致房价飙升,反而不利于楼市价格的稳定。

这种四两拨千斤的操作方法造就了中国楼市野蛮生长,开发商干起了低风险买卖,在政策的东风下,一个个赚得盆满钵满,而风险转嫁给了购房者、银行。

据媒体报道,一份广东省房地产协会下发的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》显示,广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,将上报住房城乡建设部。这份材料建议逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。很快,广东房协回应称,这只是一个征求意见,目前还处于内部讨论阶段,相关内容只是拟订。

如今广东打响了取消预售的第一枪,如果能真的成为高层考量的方向,那么现在撤下这根杠杆,不止房企要倒下一大批,投机者也将被套住一大批。

尽管有关方面及时回应辟谣,但依然是一石激起千层浪。因为对于市场来说,无论如何这都意味着“取消预售制”正在逐渐进入政策制定的考量范围之内。而这也预示着实施近25年的商品房预售制度或将面临改变,这对于普遍依赖于预售资金、且本就负债率极高的中国房企来说无疑是雪上加霜。

图片 1如果真的能取消预售,那么大多数小房企会被洗牌出局,开发商拿地会更加谨慎,开发商掏的是真金白银,没有了杠杆,地王也就没有了市场。到了项目封顶的时候才能出售,开发商也不敢捂盘,房价自然会降了下来。

自1994年出台的《房地产管理法》提出“商品房预售制度”,商品房预售制成为中国新房交易的主要模式。预售制度的建立为中国房地产近30年的大发展提供了极大的助力;特别是在商品房制度建立初期,房地产预售制为解决住房供应短缺贡献了重要力量。

回答:

但预售制的弊端也开始不断暴露。正如通知所附的住建部下发的函所指出,房地产预售制度存在诸多风险,比如一旦房企发生资金链断裂,将导致工程烂尾,损害购房人利益;而各地发展不平衡,使违法违规销售有机可乘,房地产市场乱象丛生;而且预售制降低了房地产业进入门槛,导致吸引大量社会资金涌入,造成低效率竞争。

很简单的道理,只是不愿意房价大涨,也不允许房价大跌。稳定才对各方面都好,除了还没买房的,因为现在的房价维持在一个较高的价格。其实有很多种方法让房价回到低位,只是不愿意用而已,已出的政策基本是稳定市场的。调控房价让房价跌,只是某些人的一厢情愿而已。

从长远看,当中国房地产市场逐步走向存量房时代,取消商品房预售制是楼市交易制度改革的必然之途,这在其他欧美发达国家已有参考借鉴。

但从当下来看,还需谨防“取消预售制”所产生的“蝴蝶效应”。从需求端来看,不可否认的是当前主要城市的房地产供应依然是处于紧缺状态,如果在短时间内要求期房转至全现房销售,很容易因为本就紧缺的市场供应出现突然“断档”而进一步导致房价飙升,反而不利于楼市价格的稳定。

而从供给端来看,房地产开发商的高负债率是众所周知的行业难题。而且,在预售制多年发展之下,交易过程中的大量风险往往都堆积在了购房者和银行身上。取消预售制固然能够规避其弊端,但也容易引发中小房企资金链断裂风险在金融体系中传导。

因此,如何推动包括房企在内的楼市交易主体有序去杠杆才是当务之急。比如报道中所说,在确立取消预售制之前进行一部分区域的试点。此外,在国外不乏也有采用预售制销售不动产,但其预售制往往建立在严格的第三方监管之上,其预售取得的资金并不是完全由开发商掌控,而是由律师行、银行等机构代为监管,根据开发商建设的不同阶段按比例付给开发商。这样既有助于保障购房者权益,同时使得房地产开发商很难再把购房者的银行按揭贷款作为主要的融资渠道,从而避免开发商把风险完全转嫁给消费者和银行。

楼市交易制度的改革任重而道远。需要与增加市场供应、整治市场秩序等手段结合起来,特别是对于房地产市场的指导法律法规,需要根据实际市场的发展而与时俱进,经过了充分讨论和征求意见的法律修订与完善,对于市场来说更易于接受,也更有指导意义。

□沸雪

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